日本央行购买房产股的背后究竟会发生什么？ 日本央行的政策为地产股“添了一把柴火”。就像是房地产的任何事情都取决于位置。日本房地产投资基金(信托)自日本1月份采取负利率以来据汇金视点现实已经上涨了9%。然而，房屋营建类股票同期却下降了8%。事实上，两者之间的表现差距则进一步加大。自黑田东彦2014年开启大规模资产购买计划之后，日本房地产商的股价已经下跌了四分之一。而J-REITS同期上涨了7%。为什么这两个与房产价格有关的资产类别之间存在差距？汇金网表示主要原因是日本央行的直接购买。中央银行自2010年购买信托以来已经花费了3320亿日元(33亿美元)，而去年到今年的购买量则接近购买总额的一半。日本央行也通过交易所交易基金间接购买房地产商的股票，但鉴于这类股票在指数中占的权重相对较低，所以影响不太显著。信托市场相对较小，所以央行的购买具有很大的影响。中央银行持有的信托超过了12个，持有的股权都超过了5%。债券收益率为负值是另外一个原因，比起负收益，信托大约3%的股息收益率看起来非常具有吸引力。日本房产商平淡无奇的表现就阐述了房地产市场的潜在健康。从本质上讲，投资者相信日本央行购买信托的能力，而不是中央银行解决潜在经济问题的能力。低利率的政策在过去的几年中确实推动了资金进入房地产市场，再加上东京将在2020年举办的夏季奥运会和东京的一系列拆除重建活动，这些事情都暂时缓解了供给过剩，这提振了房地产市场。但如果新的房屋进入市场，供应可能会跳升。汇金网显示，今年东京新办公室的供给将增加65%，由于没有太多的需求支撑，价格可能会受到冲击。投资者追逐高收益和央行购买的行为可能使得房产信托继续浮动。但是房地产供给的增加最终会推高房租和收益率。信托股价溢价30%左右(与净资产价值相比)，相比之下，房地产商的股价则折价30%(相较于净资产价值)。日本建筑基金最大的信托在去年上涨20%之后，股价是账面价值的1.7倍。相反，建筑商住友集团较一年前下跌了34%。