对比日本:中国房地产市场处在什么样的发展阶段 (一)与日本相比，中国新建住房存量仍处于总量不足、户型不平衡，同时结构问题也十分突出的阶段 与日本相比，中国住房市场存量有两个特征:其一，城镇住房存量中新建住房占比仍较低。2009年中国城镇住房存量约为170亿平方米，其中1997年房改以来新建住宅存量约为50亿平方米，总体上新建住房占比为30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量几乎已经全部更新换代。再从城镇家庭住房解决方式来看，根据抽样调查结果，城镇家庭自建住房、购买商品房、购买经济适用房、购买原有公房、租赁住房的比重分别为20%、20%、9%、32%、15%。由此可见，在中国当前的住房存量中，原有公房仍占较大比重。其二，截至2009年，中国户均住房套数约为0.9，扣除非成套房，这一数字约为0.7，但中国的人均住房面积已经达到28平方米，超过日本20世纪80年代的水平。这反映了中国的成套房大户型占比不断加大的趋势。从相关数据上分析，近年来，城镇竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，说明近年来户型面积有扩大的趋势，小面积住房占比则不断下降。其三，是面向中低收入阶层的保障性住房占比过低，供应严重不足。 (二)与日本相比，中国的住宅地产仍将主导未来城市化推进阶段的商品房市场发展，保障性住房需加快发展 日本在20世纪80年代房地产泡沫膨胀期间一个突出特征是商业地产和商业用地价格的迅速上涨，这取决于以下几个因素:其一，80年代，日本已完成工业化，工业用地需求扩张的空间已经十分有限，工业用地价格基本停止了上涨的趋势;其二，80年代，日本的住宅存量已基本达到上限，新建住房已几乎全部取代旧房，户均住房套数已超过1，整体上住宅市场的发展空间已经不太大，而且由于城市化接近尾声，人口老龄化的来临，整个住宅需求也不存在太大的增长空间。 与日本相比，在城市化推进的阶段，中国房地产市场上的地价与房价上涨仍将由住宅地产所推动，但商业地产的上涨趋势也将比较明显，原因在于:其一，中国目前的住宅存量中，新建住房占比仍较低，未来以新换旧的空间较大;其二，中国的城市化进程相当于日本50年代中期的水平，还有较大的空间，而且长期以来，房地产市场发展滞后于经济发展，未来城市化所释放的真实需求仍将为房地产需求增加提供稳定的支持;其三，由于中国特殊的发展模式，工业用地价格一直保持在低位，且十分稳定，但住宅与商业用地的价格一直稳步上升，未来这一趋势仍将延续;其四，当前保障性住房占比过低，这一住房结构与当前的经济发展水平有明显脱节，需要加快建设，以形成“市场轨”和“保障轨”并行的房地产格局。 (作者系国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家)