在日本出租房屋时的注意事项有什么 您好非常感谢您的提问

　　在投资回报最高的前50个城市中，日本上榜两城市：名古屋和大阪，均在亚洲排名TOP5。一定程度上证明你的眼光之精准。

　　短租房消耗的精力比较大。如果对较低的回报率也满足的话（比长租房回报率要高，长租房4.5%-6.5%，短租托管后据经验来讲6%-9%），找托管公司也是一个选择。

　　如果托管，利润是这样的分的。一般的公司是会民宿收益的30%，除此之外，清扫费（这个费用其实大部分托管公司都偏高，他们会从中得到利润），光热费，网费，其他费用整体算来约等于民宿收益的50%。也就是说正常自己经营民宿的收益是13%-18%，托管后的收益应在6.5%-9%之间。

　　说明一下民宿收益的13%-18%的内容。这个房子是买下来的，家具钱加上特区民宿执照的钱加上消防设备的钱，大概在2040万左右，每天每个房间以7000日元的单价出租，两个房间的收入14000日元，每个房间去除掉生活用品损耗费及光热费，平均算下来1000日元左右，一天实际的净利润大概在13000日元左右。

　　而大阪市内的长租房还是比较容易租的，大阪的核心五区内（北区，中央区，浪速区，天王寺区，阿倍野区）平均的实质收益率基本都在4.5-6.5之间（单身住宅面积在18-25平方米之间，单身住宅是所有房型里，收益最高的，也是最容易出租的，里面原因就不在这里详谈了），相比较国内而言，收益率要好很多，而且不消耗精力，每个月按时收租即可，就算房子的租客搬家后，核心五区内的话，三个月之内也会有新的租客，并且现在大阪的地价以及房产的价格还在持续稳定增长中，2017年大阪的的土地价格是上涨的，北区为11.02%，中央区为12.39%，浪速区为11.17%，天王寺区为3.49%，阿倍野区为2.13%。刚才说的小型投资房单价在1000万日元到1500万日元之间。

　　大环境投资来讲 如今几年过去，日本房市风云变幻，重重机遇挑战也让我感受到了海外投资的不易。共享经济与沙发客的兴起，使投资人发现民宿短租的新商机，但随之而来的争议也不免让人感到不安。如果寻求投稳定、轻松、投入小的海外投资，大阪也许是个好选择。我们用数据来说话。

　　大阪核心：涨幅大、地价低、租售比高

　　大阪市的价格气势异常凶猛。今年2月份大阪市的二手公寓的销售价格（按照70㎡为标准）为2706万日元，环比增长2.7%，而且已连续14个月持续增长。东京23区2月份的价格5162万日元同比增长15.8%，而大阪市同比增长22.1%，价格上涨趋势持续见好。和其他城市相比也是一目了然。

　　更准确的说，大阪市的中心6区（北区?中央区?福岛区?西区?浪速区?天王寺区）上涨趋势猛烈。

　　因此，相比东京，一些房地产商和投资家可能会把资金转移到相对便宜、未来价格看涨的大阪市。虽说现在大阪市的公寓比东京市的还便宜很多，但其上涨趋势见好，投资价值不可小觑。

　　地价低，土地公公都不敢相信

　　有多低呢？大阪地价连东京的三分之一都不到。经营公寓最重要的是，要选择租客比较集中，租借需求旺盛的地段。东京是人口密度最高的城市，很多大公司的总部都设在东京，日本各地甚至世界各地的年轻人也都在不断涌入这个激动人心的大都市。但是也要看到，东京地价较高，人口流动性较大，因此东京十分适合短租。大阪则不同，地价低，房价就会相对较低，租金也会比较友好。同时大阪人口较稳定，不会频繁流入流出，因而更适合长期出租。

　　如果论全国土地价格，东京的银座是当之无愧最贵的，但是从涨幅来看，大阪包揽了前四名。

　　日本地价从90年代房产泡沫崩坏起开始骤降，“黑暗的十年”之后有微弱恢复，却又在08年经济危机再次下跌。如今，受13年申奥成功的刺激，全国地价房价都呈上涨趋势，大阪尤其突出。

　　从15年到16年，道顿掘地价几乎翻倍。但现在的价格还远不及90年代的20%。

　　租售比高，几乎是北京上海的2~3倍

　　一般来讲，租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值，也就是说，单靠租金需要多少个月可以完全收回投资。从一定程度上，租售比反映了项目的投资价值，并且能够判断是否有房产泡沫的显现迹象。国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间，如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。

　　可以看到，东京和大阪不管是独立屋还是公寓都有一个很有吸引力的租售比。要知道，在北上广，租售比可是要达到400甚至500的。

　　您可能会问，公寓的租售比虽然不低，但不是呈下降趋势么？其实不然，租售比变低是主要原因是房价上涨，从房价走势可以看出，虽然租售比每年低了1%，但是房价上涨幅度可能超过10%，稳赚不赔。而独立屋项目，也就是一户建，价值相对稳定，因此也有一个稳定的租售比，资金保值能力很好。