美国贷款买房的租金回报率怎么算？ 美国贷款买房租金回报率与每年净收入和自付额百分比有关，假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。 　　 　　 　　 　　租金回报率= 　　 　　每年净收入 　　 　　/ 　　 　　自付额% 　　 　　 　　 　　每年净收入= 　　 　　年租金收入 　　 　　- 　　 　　持有房屋费用及出租衍生相关支出 　　 　　 　　 　　年固定还款额。 　　 　　 　　 　　其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。 　　 　　 　　 　　年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。 　　 　　 　　 　　持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。 　　 　　 　　 　　案例：一栋2006年建的334 　　 　　平米独立屋,购买价$36万, 　　 　　自付额(30%)为$108000贷款额$252000 　　 　　(30年分期固定摊还,利率4%, 　　 　　贷款月付$1,203.09)，月租金$2400。 　　 　　 　　 　　年租金收入=2400 　　 　　x 　　 　　12 　　 　　= 　　 　　$28800 　　 　　(伊市独立屋的真实例子) 　　 　　 　　 　　持有房屋费用及出租衍生相关支出包括: 　　 　　 　　 　　a) 　　 　　房地产税:购房总价 　　 　　x 　　 　　1.9% 　　 　　=$6840 　　 　　 　　 　　b) 　　 　　房屋保险: 　　 　　$815 　　 　　(各房屋因地点,新旧,保项有?, 　　 　　保费不同) 　　 　　 　　 　　c) 　　 　　社区费:无 　　 　　 　　 　　d) 　　 　　维修费：预计$300 　　 　　 　　 　　e) 　　 　　空置期分摊：半个月租金$1200 　　 　　 　　 　　f) 　　 　　出租佣金：年租金x 　　 　　6% 　　 　　)/2= 　　 　　$864(注2013年5月数据，租金已降至2-3%) 　　 　　 　　 　　持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019 　　 　　 　　 　　年固定还款额 　　 　　= 　　 　　$1,203.09x12=14437.08 　　 　　 　　 　　每年净收入= 　　 　　$28800 　　 　　- 　　 　　$10019 　　 　　- 　　 　　$14437.08= 　　 　　$4343.92 　　 　　 　　 　　租金回报率 　　 　　= 　　 　　4343.92/108000 　　 　　= 　　 　　4.02%。 　　 　　 　　 　　以上的例子如果需要管理么司代管, 　　 　　当然就要另一笔开销, 　　 　　管理费假定为6%=1728 　　 　　每年净收入就只剩余$2615.92 　　 　　 　　 　　租金回报率 　　 　　= 　　 　　2615.92/108000 　　 　　= 　　 　　2.42%。