日本的物业管理是怎样的？

　　房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样。

　　可是为什么我们中国在90年代建造的房子，不少已经成了危房，成了旧城改造的对象？而日本房子的外墙却不过多地出现劣化？怎样保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？

　　秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。

　　这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。

　　房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样，那么，如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化？如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。

　　日本保证长期维修的资金来源

　　日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。

　　维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

　　维修基金

　　首先，在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。

　　必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

　　一楼也要承担电梯费和屋顶工程费

　　与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用，因为1楼业主说的理由也是很充分：我住在一楼，又不用电梯，屋顶漏水跟我也没有关系，为什么要我承担这些不搭界的费用呢？

　　但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，大楼的生命，就是每一户住家的生命，因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。

　　维修基金由谁管理

　　维修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？是放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。

　　到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。

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　　日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次，

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　　也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

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　　会不会被挪用或乱用

　　在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心，而且是不愿意交钱的原因。但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此，业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。

　　同时日本的法律绝对保证业主委员会自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会只要尽职尽责，就会对物业管理公司形成绝对的监督作用，物业管理公司不敢肆意而为，损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题，业主委员会敦促物业管理公司改善工作，如果不见效果，可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。

　　?如果是高档小区的话，那么物业管理公司才会设置一个专门的办公室，派驻几名工作人员管理，负责大楼内外的每天清扫工作，处理业主的一些咨询业务，监管进出大楼的人员。

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　　日本真正有钱的人，是不住高楼的，都住在低层的高级公寓楼或者自己建的房子里。在东京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高级住宅区，有许多4层楼、5层楼高的公寓楼，掩映于绿树丛中。这些楼看上去很普通，但是价钱很高，住的人都是有钱人。其他不说，单就维修基金和管理费用，一个月就要缴纳1万多元人民币，因为一栋楼才十几户。