在纽约出租房屋，怎么筛选合适的租客？ 在纽约出租房屋，如何筛选合格的租客是一个非常具有专业性的问题。在纽约，这是一个非常复杂的过程，耗时耗力，一个房子要做marketing打广告，有时show了100次给潜在租客才最后找到合适租客租出去。纽约州的法律保护租客的利益多过保护你房东的利益，所以如果你自己弄，遇到那种professional tenant, 专门钻法律空子搬进来后不交房租的话，你就损失大了！而且这种人在纽约很多！要赶走一个租客，在纽约州你需要走法律程序通过法院才能做eviction, 否则租客可以反告你扰民。通常专业经纪人要查申请租客的工作，年收入，报税记录（包括联邦包税和州政府包税），信用分数和信用记录，银行存款证明，pay stub, 是否有犯罪记录，是否有housing court的前科，是否有恐怖分子嫌疑。一般来说，在纽约租房年收入必须要是月租金的40倍，信用分数必须要在720分以上。如果达不到的话，要提前一年预付，或者多交几个月到半年的押金。如果这个租客符合要求，你出租condo和coop还需要给大楼物业管理公司和大楼委员会递交租房申请的Board package. 这个Board package一般都厚达一本书了,我做过的最后的一本有200多页！里面涉及大楼、租客和房东的各个方面，从租约的签署，房屋是否有window guard, lead based paint, sprinkler, 对大楼by-law的遵守，租客宠物的登记，租客财务信息的登记，到房屋保险租客保险等等。如果你不是专业人士根本不可能handle，而且极有可能犯错被board拒回来而耽误房屋出租。对于不同角色的外籍租户来说需要提供的材料也是有不同的。如果是学生没有收入，或刚到美国的人没有信用记录，则需要有担保人，或使用租房担保公司来做担保人。在纽约比较常用的租房担保公司有The Guarantors 和 Insurent 这两家。如果达不到收入要求，则一般要求年付租金。对于国际学生，一般要提供学校的录取信，选课记录，I-20表格，护照，签证，以及银行存款证明。学生一般也是年付租金，或有担保人则可月付。对于持工签人士，需要提供护照，签证，工作雇佣信，银行存款证明。在纽约租房情况复杂，我有一篇文章专文讲这个话题。https://www.calvinxunyc.com/blog/2018/2/1 纽约有各种各样的房地产物业类型。在纽约进行物业出租也要看您所出租的物业是哪一个类型。产权公寓跟和合作公寓是不一样的，产权公寓不需要大楼面试租客，但是大部分的合作公寓需要面试租客。首先，您需要委托一个房地产经纪人为您的物业做广告。当吸引到租客询问之后，带客人看房子。如果租客看上了房子，就开始填写租房申请。

　　当客人填写完租房申请之后，我们就了解了租客的背景资料，并审查了租客的信用。大楼的物业管理公司会把这个Board Package交给大楼的业主委员会Condo / Coop Board Memebers. 大楼的业主们一般有2个星期的时间来审查这份Board Package, 也就是租房申请。大楼业主们有Right of First Resusal. 他们可以首先拒绝您的租客，即便您和租客之前已经达成了租约。

　　一个房东如果要将一个不付租金的租客赶走需要走法律程序通过法院上庭来进行。当房东出租房子时，会严格审查租客的背景和资格，如果租客有工作，几乎所有房东都需要租客提供以下文件：

　　报税记录(Tax Return)

　　雇佣信(Employment Letter)

　　银行存款证明(Bank Statement)，要有足够的资金显示有实力支付租金和押金

　　工资单(Pay Stub)

　　房东也会查租客的信用和是否有犯罪记录以及是否有Housing Court的前科。

　　如果是没有工作的学生租房，一般要一年预付全部租金，或有个当地的担保人(Guarantor), 担保人的年收入必须是月租金的80倍。或者是有一个担保公司来做担保人，在纽约通常用到的担保公司有两家，一个是The Guarantors (www.theguarantors.com), 另一家是Insurent （www.insurent.com），通常大楼会有制定合作的担保公司或者不接受担保。

　　当然国际学生租房也需要提供以下文件：

　　护照和签证页

　　学校录取信

　　学校课程表

　　I-20

　　纽约第一大房产公司Douglas Elliman顶尖房产专家经纪Calvin Xu

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