在我温哥华出租房子的租金应该怎样确定呢？

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　　温哥华地产市场的投资属性越来越明显，既然是投资就要计算回报率。租售比作为一个重要的参考数据被很多人提及。但问题是在温哥华这种地产行业高度国际化的城市，谈论租售比真的有意义吗 租售比，是指房价和租金的比值。地产行业普遍认为合理的租售比区间在200-300个月之间，也就是购买房子的资金，在出租200-300个月后可以完全收回。折算成年就是17-25年。年化收益率5.88-4%之间。投资一套房产，通常要用到银行贷款，只有首付款是自有资金。原则上持有房产时每个月的租金收入能覆盖按揭还款就是安全的投资。因为买家在持有阶段不再有资金压力，坐等物业增值即可。所以，安全的租售比可以理解为一个与贷款利率挂钩的数据指标。

　　以大温地区为例，加息之后我们按照浮动利率3%计算。购买一套价格154万加元的房产，35%首付可以贷款100万加元，分25年还清，每月还款就是4742加元。而一套价值153万加元的独立屋，在列治文整租价格很难超过3000加元。如果按照月租3000加元计算，需要43年才能还清贷款，租售比明显偏低。所以，独立屋市场在2017年冷却是符合内在逻辑的。

　　如果说独立屋的例子还不能完全说明问题，我们再看看公寓项目最多，投资单位最多的Metrotown。投资Metrotown一套高层公寓物业，当下的楼花价格大约是1050加元-1150加元每平尺。房龄5年左右的二手公寓价格900加元-1000加元每平尺。取中间值按照每平尺1000加元计算。按照出租回报率最高的1卧室公寓计算，600尺总价60万加元。贷款65%就是39万加元。利率按照3%计算，还款25年。月还1849加元。假设每月还要支付管理费、地税、维护保养等费用共计400加元。这套公寓的持有成本就是每月2249加元。而这套公寓的出租价格大致不会超过2000加元。我们按照2000加元计算。如果忽略掉通胀及利率变动等因素，29年能收回全部成本，如果按照2%计算通货膨胀率的影响，差不多是36年才能收回全部成本。相当3%左右的租金回报率。

　　通过上述案例可以看出，在大温任何类型的物业租售比表现都称不上合格。但据此就可以判定温哥华地产过热，出现泡沫了吗? 现在让我们把视线投向太平洋对岸，看看中国四个一线城市的租金回报率，北京1.41%、上海1.50%、广州1.74%，深圳1.44%。也就是说全球最具活力的经济体中最重要的4个城市都保持了极低的租金回报率。但无一例外有很高的资本增值率。刚刚召开金砖国家会议的厦门更是以1%的租金回报率成为中国倒数第一，与此同时，厦门又是公认的当下中国最具经济活力的二线城市。其实资本增值率和租金回报率就是跷跷板的两头，资本增值率高意味着房价增速快，远远快过租金增速，体现在租金回报率上自然是越来越低。反之，资本增值慢，慢于租金增速，自然体现为租金回报率越来越高。对地产投资者而言，挣租金好还是挣升值好是个伪命题。因为只要挣钱的投资就是好投资。市场低迷时租金可以帮投资者摊销成本，市场火爆时，租售比根本不是问题。

　　对正在成长中的经济体而言，也许资本增值率更重要。对发展成熟已经停止扩张的经济体而言，租金回报率更能反映经济状态。考虑到温哥华正在一步步迈向全球一线城市，人口和经济规模都在迅速扩张。用租金回报率考量温哥华地产的投资价值是不准确的。所以，投资大温地产首要考虑资本增值率，也就是房价的增长速度。这一点上，大温地产已经交上一份完美的答卷，未来恐怕也会让更多唱空大温地产市场的人跌掉眼镜。买入并持有，升值后售出并升级房产，这就是大温地产永恒不变的投资之道。

　　目前影响租售比的主要因素有：地税，金融市场的类似风险产品回报率，通货膨胀率，交易佣金费率（律师费、买卖经纪人费用），保险费用，物业管理费，地区房地产价格年均涨幅。

　　从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。