如何有效投资英国房地产 英国的房地产特别是伦敦黄金地段的，一直吸引着重要的国际投资。由于现在英国房地产的大幅回暖，新机会出现在显著的资本增长和健康的租金流中。为减轻收入、资本收益和交易的税收，投资英国房地产时必须谨慎。租金、开发利润和资本收益可能都需要纳税，而且还要把印花税和遗产税考虑在内。 　　普遍的投资方案 　　包括非居民个人，合伙企业和公司在内的非居民在英国的资产上不需要缴纳英国资本收益税，因此将来**投资的英国房地产物业不需要税收方面的考虑，但需要注意的是针对相对短期内开发和销售英国房地产的不同结构。 　　如果购买单一的英国房地产，业主在英国纳税的过程中被视为非居民，而私人使用的房产在英国不需要缴纳任何税费。 　　如果想以单一的所有权形式开发英国房地产，然后在公开市场上被租用，最好通过非居民的公司进行投资，可以获得更多税收方面的优惠。根据规定，来自英国的租金收入的利润需要纳税：非居民个人拥有者根据利润缴纳20%至50%的税款；英国居民公司则是收入及收益的26%；非居民公司仅为收入的20%。 　　非居民公司最好是成立在一个低税收管辖权区。海外非居民业主需要在税务局注册。严格来说，承租人或代理人必须扣留净租金的20%做税款。然而，如果每年按时提交纳税申报和纳税，则可以获得税务局批准收取全额租金。 　　为了减少英国净租金税务征收，通常最好是股东贷款公司资金来购买房产。利息是可以从租金中扣除的。根据应该的转让定价立法，为了获得最高扣除额，应以房地产抵押形式贷款。还必须有商业上股权贡献和一个合理的利率。应进行规划以确保所付利息是非英国收入来源以避免应该的预提税。一般情况下，提供贷款的股东将是第二个BVI公司，这个公司的类型收入将不需要纳税。 　　使用一个非英国公司身份的另一个优势是可以避免英国遗产税。英国的所有财产都需要缴纳英国遗产税。3150,00英镑以上的财产征收40%的遗产税。通过使用一个非英国公司(要求是非英国注册成立的公司，不仅是一个非英国居民公司)死者的遗产包括的则是国外公司的股票而并不是英国的房地产。非英国常住居民的这种股份可豁免英国遗产税。 　　英国房地产开发市场逐渐转好，一个地盘通常被收购开发并在一个相对较短的时间内获利销售时，这样的活动在英国被认为是交易活动，需要缴纳收入所得税。因为这种税款往往是相当可观的，所以需要周密的计划。 　　大多数的开发时间会超过12个月，因此在英国的常设机构是不可避免的。在这种情况下，进行规划以确保直接归属常设机构的利润才需要缴纳英国税费。通过精心规划，大额前期开发的利润，如何确保规划许可的价值增加，可以保持在英国纳税范围之外。 　　英国房地产投资的结构类型 　　集体投资计划在过去十年里在公众和私人当中广泛流行。虽然在伦敦有很多进行的是个人的英国房地产投资，但很多时候为了产生足够的购买力或影响往往需要集体投资计划或基金。 　　2006年，英国推出房地产投资信托基金(REIT)，作为开展物业租赁业务的上市基金，房地产投资信托基金适用于零售和机构投资者。其优势在于基金的收入及资本收益不需要纳税，但是通常分配给投资者的收入要缴纳“预提税”并且每年要分配房产收入利润的90%。由于房地产投资信托基金有上市的要求，因此不适合构建私有财产的基金。 　　没有上市要求并且有着税收优惠的物业授权投资基金(PAIF)是房地产投资信托基金之外的一个选择。它与房地产投资信托基金的税收优惠大致相同，但往往也需要为所分配基金缴纳税款。尽管基金的规模很小，但它仍然有着严格的“多样化所有制”要求，这意味着较小的投资者群体仍然无法得到优惠。 　　由于以上的限制，各类离岸服务机构积极开发能够提供相似的或更为广泛的没有所有权限制的私人房地产基金结构。比如塞浦路斯的私人基金就非常适合私人或集体投资英国房地产。 　　塞浦路斯基金是一个很好的替代传统泽西岛、根西岛或马恩岛的岸上信托单位，它具有欧盟调节基金的优惠，而且还能与有税收效率的传统境外投资结构结合，实现在英国及海外的低税率。 　　按照英国的转让定价原则，结构性融资可以显著减少英国税项支出，而在塞浦路斯收到的利润作为红利分配无需缴税，最终支付给投资者。 　　另一种简单的合伙所有制结构的情形是，一起投资某个特定项目的投资者可考虑成立一个英国有限制合伙企业，通常此类投资者不希望吸引其他投资者的资金。 　　每一个合作伙伴作为有限合伙人向企业投资并可享受潜在的资本收益和收入。有限合伙人的责任只限于投资的总额和未动用的利润。这种合伙企业对英国税收而言是透明的，成员只根据在英国的收入(非资本收益)缴纳税务。 　　一个无限合伙人通常是离岸公司，管理企业的资产但不可享受潜在的收入或资本收益。有限合伙制结构的优势在于它的灵活性，合作伙伴之间的关系是通过可在任何时间改变的合作协议而制定。其缺点是结构相对缺乏流动性，不像一个基金的单位或股份可更容易流通。由于合伙企业结构的限制，在使用以借款形式来减少应该税务的结构是必须谨慎。 　　英国房地产投资的潜在风险 　　2012年英国财政预算包括了可以影响境外结构持有英国住宅物业以及非自然人形式对这些财产新购买的提议。 　　从2012年3月21日起，由某些非自然人购买超过200万英镑的住宅需要缴纳15%的印花税(原为5%)。虽然公司、单位信托基金和其他大多数企业都需要缴纳新的印花税，以下的企业则不需要缴纳印花税：合伙人不是企业的合伙关系；信托；**持有英国房地产的公司股份人不需。 　　对于已经进行英国房地产投资的人士，可能会在未来几个月**现有特殊目的载体(SPV)以避税。对于新购买者而言，由于惩罚性的税收费用使用公司作为载体新购买200万英镑以上的住宅物业已不适当。客户将需要寻求适当的解决建议以满足他们的个人需求。与往常一样，考虑个人使用的企业或其他控股载体的关键是原因。