在多伦多进行楼花转让，也会产生海外买家相关税费么？ 您好，

　　在安大略省多伦多，楼花转让涉及的税费主要是 消费税HST (Harmonized Sales Tax)。HST的税率是13%

　　很多人因为种种原因，在购买楼花之后，正式交接之前需要转让楼花。这里会涉及到三方，开发商，第一买家（转让人），被转让人。

　　正常情况下，在开发商卖给第一买家（转让人）时，会询问买房用途。如果作为自住房，将来房屋交接时，开发商会和加拿大税务局申请退税并在 开发商的HST 报表中申报，这部分退税额会直接从总房价中减去。

　　当您转让楼花时，作为转让人，首先需要看以前和开发商签的协议，是否有转让限制。

　　其次要明确当初购买楼花的主要目的。

　　简单来讲，如果是炒房赚钱，那么转让的全部收入要交HST。全部收入这里包含了定金，升值部分，以及转让费等。比如当初交定金$80,000，转让人利润$50,000，那么这$130,000全部要交13%的HST（$16,900）给税局。同时，$50,000作为盈利在报个人税时申报交税, 通常是来年三四月份。

　　如果主要目的确实是自住，但由于个人原因不得不转让，则不需要额外支付HST，只需要对$50,000的盈利申报个人税即可。

　　这里强调的购买楼花的目的，不是转让人自己认为的目的，而是税局根据相关税法以及具体情况而认可的（在被审计的时候）。这部分的认定比较复杂，要考虑家庭情况，购买原因，转让原因等。

　　下面是两个有关楼花转让转让人是否要交HST的例子，可以参考：

　　例一：夫妻拥有一个四卧的别墅，有三个小孩，这是他们目前唯一的房子。2009年购买楼花（一室一厅）。购买价275,000，交房定在2010年6月。在2010年5月，夫妻以400,000卖出楼花。在这种情况下，税局认定，夫妻需要对定金加盈利部分缴纳HST，因为购买一室一厅的房子对他们家庭来讲不可能是居住用的。

　　例二：

　　2010年11月购买了楼花，她准备用这个房子做自住房，因为这里离工作单位很近。房子原定2011年9月交接。2011年7月，老板宣布公司要搬到另外一个城市，为了继续在公司工作，卖了楼花，搬家到另一个城市。 在这种情况下，税局认定她是以自住为目的的，不需要对定金和增值部分缴纳HST。

　　作为被转让人

　　这里暂定被转让人是个人购买且是为了自住目的。在转让时，尤其要关注的就是HST的问题。这个HST，包含两方面：

　　转让价是否包含HST。这一定要通过律师在转让合同中注明。否则，当税局没有办法通过转让人收取HST时（例如海外转让人），税局是有权直接向买家索取的。

　　新房自住HST退税。在大多数情况下（如果转让人被认定为炒房），被转让人需要先交HST，然后再自己申请HST退税（符合退税条件情况下）。

　　具体计算就举个简单的例子吧（实际生活中可能还要考虑转让费，合同，土地转让税等影响）。小张在安省以$400,000买楼花，交了定金$80,000。在楼花交接前，小张转让楼花给小丽价格$450,000，盈利$50,000。小丽是以自住为目的的。不考虑其它费用。

　　如果小张被认定为是炒房赚钱目的，

　　1.对于小张

　　a. 小张要交HST $16,900 给税局（13% of

　　$80,000+$50,000）。通常这部分增值税是要转嫁给买方小丽承担的（小丽实际要额外支付$16,900）。

　　b. 报个人税时，小张要对增值的$50,000缴纳个人税。绝大部分情况是按照资本增值报税，假设个人边际税率30%，则要交$7,500个人税。

　　2.对于小丽，

　　a. 如果是小丽额外支付了$16,900 HST，在将来申请HST退税时要以最终成交价$450,000来申请。在这个简单的例子里，小丽额外支付的HST没有办法通过新房退税退回来一部分，同时，最终新房退税相比于按照原合同价40万申请还会减少$3,150（房价达到45万时不再有GST部分退税）。在这个计算里，小丽实际多支付了$20,500（$16,900+$3,150）。

　　b. 如果小丽不承担额外的转让部分HST，则要按照原合同价$400,000申请新房HST退税，对小丽是最有利的。

　　强调一点，最终的HST退税金额，和原房价，转让价，定金，其他费用都有很大关系。计算起来比较复杂。有些房价情况下，额外支付的转让部分HST是可以通过新房退税退回一部分的。

　　如果小张的目的是自住，不得已卖掉。转让时，没有HST的问题。新房退税则仍可以由原开发商代为申请。

　　以上内容是根据过去几年我做楼花转让的经验整理，每个客户的情况不尽相同。

　　楼花转让时的税务较为复杂，需要客户、地产经纪、律师、会计通力配合从而规避风险、达到投资利益最大化。

　　在加拿大的税务问题一般是雇佣专业会计师处理，这点对于海外买家或卖家尤为必要，包括申请加拿大税号、税费的计算、接收和回复国税局的信件和疑问、来年的报税退税等工作。

　　有问题欢迎随时联系我。