多伦多租房市场怎么样？ 您好，目前下跌的只有城郊的独立屋和联排，由于受政策，贷款和交通各方面影响，一直在跌跌不休的状态

　　但是市中心公寓一直是稳中上升，租房市场火爆。

　　多伦多房地产市场多年来有一个特点，房屋空置率特别低。空置率低对房地产市场总体情况来说肯定是好事，因为低空置率说明，房子是用来住的不是用来炒的；地产投资者可以放心投资，不用担心租不出去的情况；银行在考虑借款人用租金收入做贷款申请支持时，计算偿债比例时所使用的空置率比较低，有利于贷款申请。经济学家认为，正常的空置率是3%，这个空置率水平下，既没有资源浪费，也赋予了租客一定的选择空间。多伦多2018年上半年公寓的空置率是0.7%，说明租房市场非常不健康，租客基本没有选择余地，要租到房子必须通过竞价才能获得，缺乏与房东讨价还价的能力，市场租金在这种极不平衡的压力下也会迅速提高。租房市场出现严重的卖方市场现象由来已久，并在政府不恰当的干预下正愈演愈烈。

　　安省政府于2017年4月公布了公平住房计划/Fair Housing Plan，进一步限制安省房东的合法权益，将限制租金/rentalcontrol的范围进一步扩大，并对换租客进行了更加严厉的限制，导致2017年到2018年，多伦多的租金上涨幅度进一步加大。2016年第1季度1室的公寓平均租金1662元，2017年涨到1791元，年涨幅7.76%；2018年涨到1995元，年涨幅11.4%，涨幅明显大幅提高。2室的公寓租金情况也一样，2016年平均租金2278元，2017年涨到2432元，年涨幅6.76%，2018年涨到2653，年涨幅9%。于此同时，安省规定的租金控制规定要求房东对现有房客的租金只能每年涨1.8%，实际市场租金涨幅约10%，与政府规定的涨幅相差5倍，这种剥夺房东权利的限制性措施，最终的经济后果全部由后来的租客承担了。

　　公平住房计划/Fair housing Plan实施之后，空置率情况进一步恶化。2017年第1季度多伦多市公寓空置率1%，2018年同期降到了0.7%，即，100间可用于出租的房子，在任何时点上，只有0.7间是空的，可以用来出租，其他99.3间已经住人儿了。离多伦多最近的约克郡York Region 公寓楼空置率也在下降，从2017年1季度空置率1.1%降至2018年同期的0.9%。“一房难求”里的“一”成了名不虚传。

　　空置率低，租金上涨速度加快，受益的是房东。2010年多伦多空置率就已经低至2.1%，其中公寓空置率为1.8%，从此空置率一直低于这个水平。2011年至2017年，公寓租金节节高，单人房/studio的租金年涨幅3.7%；一卧室的租金年涨幅3.5%；二卧室的租金年涨幅3.9%；年涨幅最大的是三卧室的公寓，每年涨5%。同期，通胀率年涨幅只有1.8%。2009至2017年，银行利率处在历史最低位，地产投资的成本低，且可以利用杠杆，房地产投资利润远远高于投资其他资产。2017年7月到2018年7月，加拿大央行连续计息4次，利率涨幅1%，用25年还款期计算，加息1%引起的房贷月供增加为10%。利率增加1%的情况下，如果租金上涨10%即可抵消加息对地产投资人的影响，而多伦多2017年到2018年仅一年的租金上涨幅度就几乎是10%，。限制租金的规定，只适用于对现有租客，换租客时即可用市场价签新的租约。政府给投资者带来的不便是非常有限的。关于投资公寓还是其他类型房产，我个人意见是：公寓所占的土地较少，买公寓没法囤积土地资本，公寓造价基本上反应的是钢筋水泥和政府税费成本，因此公寓的价格和租金都是最能够体现房子在居住功能上的供需矛盾。按照怀雅逊大学的研究，多伦多房屋空置率恢复到正常的3%，需要在未来23年里每年提供8千间专门用于出租的公寓，从现在的情况来了，除非政府立刻废除租金控制的限制才能激发出投资热情，否则多伦多未来20-30年的租房市场都不会有大的改观。只要央行利率在4%以下（现在是1.5%），普通工薪阶层投资多伦多市中心的公寓，都有盈利机会。有好事者，给租客画了一张地图，标出了只适合租，不适合买的区域。对租客来说，只适合租不适合买房的区域，就是人口最密集的地方，也是投资者最适合投资的地方。