美国房价看起来不贵？但是加上房产税来看长期投资是不是也没有那么划算？ 美国房价贵不贵，适不适合长期投资？如果拿中国近十几年的房价比较，全世界基本上都没有好过中国的标的。至于原因，下面我们会说明。

　　过去一百多年中，美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价，投资者的回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，都可以此为参考。

　　根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。

　　其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。

　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得有多快 在过去的123 年中，美国房价平均内生(几何)增长率为3.07％。这个数字的逻辑从哪里来?在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82％(如图1)，美国房价以高于通胀率0.25％的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产抗通胀，此言不虚，在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。图1表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07％，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。

　　美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。1969～1986年之间的大牛市主要发生在1974～1979年，平均年增长11％，但扣除通胀后年增长只有2％，其余年份的平均增长率为5％，扣除通胀率后为负增长。1995～2007年间的大牛市主要发生在1999～2005年，年平均涨幅为11％，扣除通胀后仍然有8％。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。上世纪70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，20世纪90年代末到金融危机前的牛市，展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943～1947年。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

　　图3是非官方的中国近十年通胀率，算上汇率的贬值，我们平均几倍的房价涨幅（大中城市平均，不能只考虑一线城市）也很好理解了。

　　除了看通胀调整后的房价，另一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求(而非投资价值)，相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

　　如图2所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4.98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8％下降到2006年第一季度的2.98％，下降比率达38％。如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，房租会上涨得很快；要么相对于房租来说房价太高，房价会下跌，或者房租涨，房价不涨。那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价比率回到历史平均呢?

　　2007年，美国三位经济学家(Davisa、Lehnertb、Maninb)发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章现在读起来让人凛然心惊，里面这样写道：“据美国1960年以来的数据，我们构建了房租对房价比率的时间序列发现，在1960年到1995年间美国的房租对房价比率在5％到5.5％之间，但1995年后很快下降，到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5％的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”

　　后来的故事，如图2，房租对房价比率大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

　　目前洛杉矶还是存在租售比大于5%的房产，说明房价不至于泡沫的同时，扣除房地产税后也完全可以实现正收益。至于国内租售比，相信大家都很清楚。

　　投资作为资产配置的一个方面，如何考虑短期收益率的同时分散风险，实现长期稳定增长，那就见仁见智了。