在旧金山如何通过1031法案实现避税呢？ 在美国当业主购置投资物业以后再出卖如果有资本利得，会牵扯到缴纳资本利得税，利用1031物业交换可以实现延税。

　　外国人在美国的房产，如果用于投资出租，所得税率是获利部分的30%。FIRPTA法案规定，外国人在美国出售房地产不管是否盈利，都将被扣留成交价的10%，在加州还需再加3.3%的州税。买方如果没有依法预扣这笔税款，会面临1万美元的罚款。

　　1031物业交换注意问题

　　如果某业主将一栋用来投资的房子出售，获资本利得100万，需要缴23.8%的税率，这种高税负如果用1031物业交换办法，房子卖掉之后，再去买另外一栋房子，只要第二套房子的买价高于第一套房子，卖房的税负可以实现递延。法律没有规定必须卖一买一，也可以卖一买二，或卖二买一等。

　　要做1031房产交换，交换的资产类型必须类似。必须是投资型房产而非自住房产。如果以卖二买一的方式进行交换，新的房子可以转为自住，但是有要求，国税局规定，必须投资使用1年以上，才可自己搬入居住，再居住5年以上，才可享有个人资本利得25万免税额。

　　1031交换的时间安排有三种：1）买卖同一天进行。2）延期交换：卖出第一栋房子后，45天内确定欲购买的第二栋房子，180天内完成交易。3）反向交换：先买后卖。