如果要出售亚特兰大的房子，一般是怎样定价的呢？ 谢谢冠宇您的提问.

　　通常来讲,房地产估价有三种方式.

　　1) 销售比较法 (Sales Comparison Approach). 通过对比近期附近出售的相同或者相似房子的价格来决定. 比较适用于我们正常的residential的房子的情况.稍后我会具体重点讲.

　　2) 成本法 (Cost Approach), 就是从买家的角度讲,不会支付超出建造一个类似新房的价格来购买这个待售的房产.这种一般是在市场数据严重缺乏的情况下,而且通常都是针对性很强的,特殊用途的房产 - 比如church 这种.这里也就不展开讲了.

　　3) 收入法 (Income Approach). 一般来讲比较实用于商业地产投资项目. 投资者用该投资项目的净营业收入(Net Operating Income)除以资产回报率 (Cap Rate) 从而得到现在的大概市场估价.

　　选择适合的估价方法,准确定位房子的价值,是顺利卖出的第一步,也是重要的一步. 不合时宜的过高的估价,会降低房子的市场新鲜度和吸引力. 一般挂牌后的前两到三周是看房的热门期,如果标价过高丧失了吸引力,会错过这段黄金时期, 而房子在市场上呆的越久,吸引力就越差,甚至很多经纪人和买家都会心里不自觉的嘀咕这个房子是不是有什么问题,所以才一直在市场上卖不出去 从而更加不愿意看房了. 当然卖家可以后期降价调整,不过有时候就有点迟了.

　　另一方面来说,其实也不用担心你的估价过低. 因为通常来讲,低于市场的估价会很快吸引来大批的买家下offer, 那么这种情况下,一旦开始竞价,通常最后结果反而会拔高价格从而达到预期市场价格. 定价本身就是根据市场供需来决定的,不但是门艺术,更有科学道理在里面.

　　现在具体来讲讲第一种 - 销售比较法,也是最适合,最常见的我们市面上用来估价residential房子的方法.

　　销售比较法的中心思想就是“替换”这个概念. 要知道,买家不会支付超出购买一个相同或者相类似的房产 (也就是待售房产的替代品)的价格. 这个不难理解,如果买家发现有个附近有相类似的房产,作为一个可替换的选择,而且价格更低的话,就自然不会选择目前这个了.

　　通常来讲,专业估价师一般采用半径0.25 或者0.5 mile以内的 (除非数据特别少的情况下, 比如地广人稀的大农村或者郊区,会适当扩大搜索半径), 近期内 (一般是三个月内的数据)已经出售的相同或者相似的其他房子作为参考来估算待售房产价值. 通常买家如果贷款购房的话,银行会派出专业估价师进行估价,如果估价结果高于待售房产合同上的购买价格,那么都OK,如果估价结果低于购买价格的话,那么贷款的银行则只会按照估价结果的基础上的比例进行贷款,不会支付超出的那部分的钱,买家需要自行弥补差额,或者和卖家讨论解决方案.

　　专业的地产经纪人则会为您提供对比市场分析报告 (Comparative Market Analysis), 简称CMA, 来帮您分析当前的市场价值. 不但会根据附近周边近期内已售出的相似房产来进行分析,更会根据目前市场上当前最新的挂牌的房产信息来作为参考,从而得出更适合当下的估价.因为市场也是在不断变化中的,我们不但要了解近期已经售出的房产信息,更要关注当前市场的变动,紧跟供需现状,通过市面上的其他竞争者,来决定自己的估计定位.

　　既然是对比和替换的概念, 那么就应该尽量选择相同或者相似的房产来参考. 因此CMA中需要关注对比的几个点:

　　1) 房子本身的特点

　　建造年代 (year built): 全新的房子和30年前的老房子其他同等条件下,肯定价格也不一样

　　房间数目 (number of bedrooms): 一般其他同样条件下,当然房间数目越多,价值越高

　　洗手间数目(number of baths): 同样都是五个卧室,那么如果4个洗手间肯定比只有2个洗手间更符合需求,价格更高

　　使用面积 (square footage size): 有时候二手房的前任房主会通过翻修改造, 比如装修地下室,那么就能多出来不少使用面积,从而提高房价. 选择作为对比参考的房产,最好和待售房产面积不要超过10%,以免误差太大,影响准确度

　　占地面积 (lot size): 这个也不难理解, 同一个社区,占地面积越大,潜在价值相应越高.

　　2) 地理位置. 越近当然越好,如果在相同的社区(neighborhood)或者同小区 (subdivision)当然最好. 这里需要提醒的是.....

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　　不好意思因为字数限制2000字,我这里放不下后面的内容了,欢迎继续提问我来完成补充后面的回答