在商业房地产买卖过程中，哪些关键点需要特别关注？ 不管是购置商业地产，还是普通房产，都需要找一个懂行懂市场的专家/经纪人帮助投资者把好关，规避风险。

　　商业地产，涵盖的范围更加广泛，像便利店、咖啡厅、餐厅、超市、酒店、办公室、仓库甚至土地等等，都属于商业地产。买商业地产需要考虑的方面比普通的住宅地产要多得多。

　　 1. 预算： 商业地产的门槛比较高，其预算比住宅地产高很多。

　　 2. 贷款：住宅房产贷款，美国公民一般可以贷80%，但考虑到商业地产的金额较大、风险较高，贷款机构的手续会更加复杂，审批时间也较长。

　　 3. 规划：美国有严格的土地规划限制（zoning），可用于居住的土地远多于商业。所以，找住宅房产会比找商业房产简单易找。商业，尤其是零售类的，适用的土地资源稀少，而且投资人会对选址有特殊的要求：比如人流量大、交通方便、醒目等，因此就更增加了寻找的难度。

　　4. 租约：购置地产，一般会考虑‘投资回报率’。对于住宅地产，租约一般是一年。在波士顿这样的城市，人口流动性大，租房需求多，房租价格年年上涨。然而，商业地产就不同，租约时间比较长（一般是3-5年），像星巴克，麦当劳这样的大租客，租约可达10-20年。美国商业地产的租金，一般采用NNN，又称房东免责租约。 租客自己承担地税，日常管理及维护，保险， 房东只需坐收租金。所以商业地产的主人一来不用为找租客发愁，二来又可以拥有持续上涨的现金流。

　　 5. 市场风险：住宅是刚需。不论经济形势如何，都需要住宿。在经济不好的情况下，房市低迷，但出租市场会更活跃，这时往往是投资者买入的好时机。然而商业地产，受经济形势和行业兴衰影响就比较明显，租金波动也比普通住宅大（公寓项目除外）。