在波士顿买房，谈判offer的时候有哪些技巧？ NO.1 高押金和足够的资金证明

　　1. 签买卖合约时所给的押金。一般情况下，签P&S 时，需要付一个房价的 5%-10% 作为押金。一方面，可以让卖方感受到买家十足的诚意，另一方面对于贷款银行而言因为其风险减少，贷款申请更容易通过，这也是卖家愿意看到的。

　　2.足够的资金证明。现金买家当然是卖家最喜欢的：Cash is King。除此之外，卖方偏好选择有多余资金可供紧急应急的买家。如果将来遇到估价低于房价的情况，买家还可以用多余的钱支付银行无法贷的差价，使得交易能够正常继续。所以，一份有力的银行资金证明和贷款公司的预批准信，都是至关重要的。

　　NO.2 贷款保护条款

　　现在下offer时，买家常用的保护条款（contingency）主要有贷款和房检两项，取消掉任何一项，都将代表这买家会承担更高的风险。我们先说贷款contingency，这条主要是来保护买家，若在贷款贷不下来的情况下，可以无责退出交易。

　　若买家为了增加竞争力，可以考虑免除贷款的contingency，那么万一贷款无法贷下来，就需要买家拿出足够的现金来完成交易，否则将会损失之前支付的5% 的押金。

　　一旦填写了offer，就是走法律程序了，如何在体现买房诚意的同时又能保障自己的权益，买家可以参考经纪人的意见，但最终做决定的，还是自己。

　　NO.3 房屋检查保护条款

　　房屋检查，也是买房的时候非常重要的一个环节。一般涵盖：房屋结构，地下室，室内外，车库，阁楼，屋顶，阳台，水电，煤气，冷暖设备，热水锅炉等。这个条款可以保护买家的利益，如果房检师检查房屋发现了重大问题，例如霉菌、白蚁、漏水、地基等，买家需要考虑愿不愿意花钱去解决这些问题，值不值得花时间去修理等。

　　房检contingency 会要求填写一个数额，意思是如果对检验出来的问题需要修理，多少金额之内买家愿意自己承担，超出的部分要不要求卖家修理，或者不修理但让卖家给credit。所以，这个金额一般写的越高，对卖家越有利。但如果发现的问题重大，当然建议是选择退出此交易。现在越来越多的买家为了抢房，都直接取消掉了这contingency。甚至在一些比较火的地区，卖家看到有这一条款的offer 直接pass 掉。

　　建议买家可以在看房时带上一个房检师，不过如果offer 没有被接受的话，房检的钱也打水漂了。

　　NO.4 积极配合卖家的需求

　　通常来说，卖家当然希望房子能越快过户越好，战线拉长了风险自然也加大了。所以，当卖家急着卖时，买家要尽量缩短整个进程的时间；有些卖家在出售房子时，里面还住着租客，他们希望在卖掉之后，仍能以出租的方式，继续保留原租客到租期结束再搬走。这个时候，他们自然希望找到一个可以积极配合他们计划的买家；还有的卖家，想利用1031 置换条款（主页君会在今后的文章中详细解释）买房，但是还没有挑选好新的房子，就会希望整个交易的时间能够拉的长一些。买房的时候，需要清楚地了解卖家的需求，做到“知己知彼，百战不殆”。

　　动之以情,晓之以理

　　房屋的交易，说到底都是人与人之间的交易。有时候一个offer 能否脱颖而出，完全取决于卖家喜不喜欢这个买家，或者是卖家的经纪喜不喜欢买家的经纪（在offer 条件差不多的情况下）。如果对于某一房子特别喜欢的买家，还可以写信给卖家，说明自己家庭的状况、为什么想要买这个房子，买下以后对家庭的重要性及影响等等。也许因为某些地方，触动了卖家的心，让他们选择了你的offer。