美国自住屋改出租屋的话，报税会有哪些变化呢？

　　个人自住用房 (Primary Residence or Main Home) 在美国税法的定义是指个人在全年的主要居住所在地，个人税单地址及个人首次住宅贷款的所在地。个人主要居所规定纳税人在同一时间段以内只能拥有一个居住地点。如果同一时间段内有多个居所，则需要通过一系列测试来判定哪个地址为个人主要自住地点。（包括个人驾照地址，税单地址，选民卡地址，是否靠近工作所在地，银行所得地，家庭其他成员居住地，参与社团宗教等所在地综合考虑)(同时，对于个人自住用房税法规定可以将其出租不超过两周的时间而无需缴纳个人所得税)

　　出租房屋 (Rental Property)的定义是房屋主要用于对外出租，收取租金收入。个人在出租房屋内居住通常不得超过14天或者全年出租天数的10%. 如果自住超过上述天数的话，将不会被认定为出租房屋，这意味着房屋的相关费用不能全额抵减收入，出租房屋将被视同为个人度假房屋 来处理(Vacation home)。

　　个人自住房屋改称出租房屋以后，意味着税务上面的重大变化。

　　对于自住而言，在购买时以下费用可以抵税。1. 房地产税. 2. 房屋贷款利息及点数. 3. 贷款保险金.对于过户的相关律师费，房检费，财产转让税(Transfer tax)等Closing costs可以计入购买成本,将来出售时降低资本利得。在处置自住用房时，如果满足过去5年累计住满2年，可以享受个人25万美元，夫妻双方50万美元资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是要注意每两年中只能使用一次。 对于投资出租用房而言，虽然不能享受上述优惠，但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，不超过房产原值200%即可。

　　自住用房的地产税，贷款利息，贷款保险等可以抵减收入 并在Form 1040 Schedule A 中体现，但是需要注意的是美国新总统特拉普出台的新税法规定，自2018年1月1日起，自住用房的地产税和州税抵扣上限为$10,000美元，贷款利息超过$750,000本金的部分将不能抵扣。而对于出租房产而言，特朗普新税法没有任何变化，这也是对于出租房屋者的利好。

　　对于出租房屋而言，全部租金收入需要申报，同时，出租房屋产生的各项税费以及折旧费用等均可以冲减收入并在Form 1040 Schedule E体现。具体来讲以下方面可以抵减收入：1. 折扣费用，一般住宅按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。2. 贷款利息及贷款点数。如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。 3. 房屋保险金。房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。4. 房产税。房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。5. 房屋维修费用。比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用，比如火车地铁机票等等。7. 水费电费等，如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。8. 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。9. 广告费用。例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。10. 如果雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。11. 法律支出。如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。12. 意外损失及失窃等。如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。13. 如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。最后，总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出都是可以在租金收入里面抵减的，但是需要准备好相应支出凭证以备将来税务局可能的检查。

　　在处置方面，需要注意房产持有时间不用处置时税率也不用。具体来讲，如果自住房产持有时间少于一年，那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等，根据个人收入及家庭状况不同税率不同。如果持有时间超过一年，那么适用长期资本利得税，税率15%, 对于低收入家庭而言，长期资本利得税为零。如果是高收入家庭，资本利得税为20%。此外，针对部分高收入家庭，联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。

　　希望上述信息对您有所帮助，谢谢！