在加拿大购买土地，有“生地”“熟地”一说么？ 在加拿大我们并没有直接生地熟地的说法。但是从概念上，可以说是存在这样的区别的。当我们看到一块土地，考虑是否想购买它并且应该花多少钱购买它的时候，要取决于这块地我们可以用来做什么。首先可以肯定的一点是，我们想改变土地现有的用途，否则也不存在生地熟地的问题。举一个常见的例子，假设我们想买一块现在是独立屋的大地，把独立屋拆掉，在这块地上建6个联排别墅，或者地够大的话，建一个小办公楼。那么从”想购买”到”拿到建筑许可”可以动工的这整个过程中，存在2个至关重要的步骤。

　　申请改变土地性质。也称为土地用途变更。在加国投资房地产，你必须知道城市划分(zoning) 与土地用途变更(Rezoning)。

　　每个城市都分为许多区域。而每个区都有自己的一套附则和附表来规定城市对此区域使用的目标，土地使用条例，区域开发的其他方面。一些地区由理事会批准的发展应用指南来指导，而其他地区则由具体的官方发展计划管理。官方发展计划通常是指有别于本应遵守的应用指南，特殊划分出来的城市有特别发展计划的区域。例如我们都听到过的：Cambie 走廊和Arbutus走廊。

　　Zoning 决定了每块地的建筑用途，可建筑面积，最大高度，建筑与地界的最小距离等等，因此也直接影响地的价值。两块紧邻且大小和长宽等等都一模一样的地，如果是属于不同的Zoning, 那么他们的价值可能有非常大的差别。

　　配图是截取于温哥华整个区域图中的一小部分，不同颜色代表不同的 Zoning，他们的代码分别是CD-1, FCCDD, RM-3A, RT-6 等等。不同颜色代表不同的区域，相同颜色还有区别。例如其中的CD-1每个下面还有一个不同数字，RM-4 和RM-4N 等等都是不一样的。 同一条街道也有几种不同的ZONING。

　　申请土地用途规划变更，英文叫Rezoning。 了解了什么是Zoning, 接下来继续说说如何申请改变现有Zoning，也就是Rezoning。 如果你想改变在某块土地上建造房地产的现有规定，就需要和市政府申请土地用途变更。所有变更申请都由政府的规划部门审核，并向市理事会提交审核报告，建议是否接受申请要求。这个过程短则数月，长则1-2年。时间长短取决于几个因素。看每块地的情况。

　　2）另外的步骤是获得开发许可。

　　成功获得土地性质变更，只能说这里被允许做相应类型的投资。例如我之前举得例子所说的盖联排别墅或者办公楼。然而，究竟能够实现多大的可建筑面积，最多楼高等等其他方面，还要申请开发许可。这个过程可能比获得土地性质变更的时间更长。获得开发许可的批准，这块地的价值就完全不一样了。投资中不确定性的减少以及投资周期的缩短，都大大提高了土地的价值，应该就是你所说的变成了熟地。

　　在了解了我上面所介绍的内容的前提下，我们一起来看一下，在购买前需要注意哪些问题？

　　我在帮客户做购买决定以及价格分析时，主要分几个部分。简单来说就是

　　确认/核实土地使用性质

　　目前该区域实际发展状况（周围已经开发，或已递交申请的类似土地）

　　近期可比性房产销售记录（有可对比性的土地的销售价格）

　　需求 & 供给：新开发销售情况，销售价格，有哪些筹备中项目（可以粗略预测未来几年内的同区域同类型物业的供给情况）

　　了解城市收取哪些开发相关费用

　　开发软硬成本（数据不断变化中，获取最新数据）

　　实际执行时，包含的工作量不小。要根据考虑购买的土地的实际情况。因此，需要实例分析咨询时，请与我预约。