是优先买多伦多郊区的大房子，还是城区的小房子比较好呢？ 2018多伦多物业投资三大“原则”

　　原则之一，投资产权清晰，和对投资者有利的物业。多伦多不同于国内，在国内，人们买房子通常不太考虑产权问题，其实大家都是买个70年使用权；但在多伦多不一样，不同物业的产权是不一样的，而且差异非常大。过去，很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前，轻率地买一个物业，十年后的今天，买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如，两家新移民，在十年前，各个方面都相同，其中一家买的是FREE HOLD的独立房；另一家买的不是FREE HOLD 的物业。那十年后的今天，买独立房那家的资产已超过买不是FREE HOLD的那家资产几十万或上百万加币。“选择不同，人生不同”，这在多伦多选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。投资物业的原则应遵循责任和义务越少，权利和利益越多为佳。如果相反，那样的投资必然是失误的投资。比如，在多伦多有人投资文化遗产房屋。投资这样的物业一定要搞清这样物业的性质。当该物业是文化遗产房，或是建在绿色带上的房子，或是建在湿地上面的房子。这样房子的LOT看似很大，但一般是不能开发多建房屋的。

　　原则之二，投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解投资物业的正现金流的重要性！有人说，投资房屋是否有正现金流应该成为判断一个物业是否值得投资的一个原则。如果一个物业无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流物业，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨! 任何地产经纪都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，地产经纪只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。

　　原则之三，所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业，即投资者想卖掉这样的物业，上市后非常容易卖掉的物业。反之， 物业资产流动性能差就不一样了，虽然有些物业也很值钱，但非常难发现相应买方，非常难卖掉。显然，投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的！大多数投资人基本上都是有一定资产的，生活非常宽裕的家庭。在加拿大，这种生活来之不易！千万要珍惜！新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内，使得家庭财产保值增值；绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几，二十几的投资回报。在GTA投资房屋，有些物业确实有一定价值，甚至价值很高，但流动性很差，这样的物业上市几十天，甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业，投资风险是很大的。一旦经济下滑，或利率开始上升，那些流动性好的物业，投资者能及时将物业上市，及时卖掉。从而避免更大的经济损失。众所周知，很多知名大企业，大公司，和家庭的破产原因，不是没有任何净资产了；而是资金链断裂，一旦资金链断裂，又没有应急补救措施，即便是还有一定净资产，也难免破产命运。这样的例子，新移民应殷鉴不远，2008美国金融危机时，一些房地产投资者，在危机前，这些投资者的资产是非常雄厚的。但一旦社会经济环境发生变化，这些资产流动性差物业，很难变现，从而造成公司资金链断裂，最终导致物业投资者破产。多伦多新移民物业投资也一样！那些流动性差的物业通常是一些商业物业，或需求面很窄的边缘地区物业。这样的物业由于潜在买方不多，因此，想卖掉这样的物业需要花长时间耐心等待。但一旦社会经济形势发生变化，投资者资金紧张，正面临资金链断裂，没有时间等下去时，那是非常危险的。这种情况对投资者来说是非常可怕的。当前是利率最低的时期，而且低利率时代即将结束。美联储利率已进入上升通道，一旦美联储利率不断上升，商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时，投资这种流动性差的物业一旦感到月供会越来越沉重，造成投资者可能面临资金短缺，资金链断裂，那后果将不堪设想。那可能将导致投资者面临家庭破产结局！