多伦多公寓的升值潜力应该怎样去判断？ 你好LMAMO，多伦多公寓升值潜力主要看政府规划，人口流动，就业机会，交通便利，社区环境及定位等方面。

　　笼统的说就是供需关系，长期供不应求的地方就有更大升值潜力。供过于求的地方就有可能不怎么升值。这是经济学的原则，是房地产要遵循的基本原则。简单有效的办法就是去那个区看看，白天看人流，晚上看灯光入住率情况，或者查相关可靠数据，空置率极低的地方，甚至每出来一个房源就要抢的地方就值得花些时间研究。当然还有看其他一些参数去总体考虑，但这个是比较简单粗暴有效的一种方法。

　　一些具体方面在多伦多可以看看政府在哪里有地铁或交通的规划，公司或商业或公路等规划，这些一般是相对长期的一些规划，会有长期的社区影响，增加就业机会，吸引人口流入。

　　当然一些社区的影响不是短时间改变的，像downtown 或upper town 及地铁沿线对相当多的人有吸引力，这点不会随便改变。一个懒省事的办法就是挑选这些地区的公寓。

　　同时我们也需要以变化的眼光看趋势，选择投资考虑升值时首先考虑自己的预期持有周期，然后再选地方。期待短期收益的买家和期待长期收益的买家会有不同的选择的。

　　既然我们提到了公寓的升值潜力，我们顺便讲一下不同类型的物业的投资回报比较，供你参考。公寓的好处是相对省事一些，有专业管理公司帮你管理了。

　　在公寓，独立屋和商业地产里，首先公寓不是以高回报见长的。或者说一般情况下公寓的回报率是三者里最低的（特定年份会有特例）。但是这并不代表公寓不值得投资。所有的投资产品都有它适合的人群，公寓是相对容易管理的适合长期持有的物业。独立屋需要维护，剪草除雪等等，不少年轻人自己住都嫌麻烦。公寓大部分维护都有公寓的管理公司去负责了。只要有租客给你付租金，你就只需看着你银行里的对账单上本金日益壮大，借款越来越少吧！

　　对于独立屋和商业地产的回报率比较，不好简单给出一个谁比谁回报率高的答案。我们先看看两者的相似和区别吧。

　　独立屋和商业地产一般都有较大的土地。从现金流角度考虑，商业地产更有优势。因为出租一个商业地产的省心程度不是独立屋可以比拟的（前提是只要租的出去）。加拿大的法规很照顾自住的租客，但是如果是商业租客，就没有很多照顾了。或者说商业房东基本上可以在家等着数钱就行了。一则公共设施日常管理有专业管理公司去管理，二则单元内的各种问题一般都是租客要自己解决。哪像民居出租后有租客恨不得连换个电灯泡都要给房东打电话。有的不擅长管理出租屋的房东头疼两年后金盆洗手发誓再也不做出租屋了。所以如果你更在乎现金流或许商业地产更适合你。

　　民用独立屋虽然一般没有商业物业租金丰厚，但胜在市场稳定，相对容易出租出去。很多独立屋常年满租，空置一两个月都觉得很久了，相比较商业物业空置一年多都时不时会看到就好多了。

　　当然同一个物业不同的人来操作回报率可能会有很大差别。同样的市场下，多伦多房价已经比较高了，最低首付时大部分人已经做不到正现金流了，但总还是有人可以做到。我就有一些实例可以分析。这个就像任何生意，一个行业有人赚也有人亏。我们上面以物业概况为主来讨论。

　　那么上面的回报就是我们期待收益的全部了吗？对有些人是，资深投资者还会看的更远。建筑物是贬值的消耗品，而土地才是保值及增值的东西。我们怎么去操作让它短期就有翻一倍或几倍的升值？我们怎样去找到这种可以操作的地？不确定的情况下怎么尽量增加可操作的可能性？这些问题都需要具体到每个物业，每个地块，花时间现场勘查和具体调研才可以解决的。举个例子吧，我一个朋友C是专做土地存储的。以前买过一块地，第二年就以翻倍的价钱卖了一半给一个建筑商，赚了100%的利润还白落了一半的地。留下来的一半他等建筑商开发好了再拿出来开发，地价反了好几倍。他既有运气又有眼光，短短几年就从普通工薪起步资产大膨胀，上次以前喝茶还讲他们家出去玩都要分开做不同的航班，我略为惊讶，说以为只有大公司的领导层才有这个规定呢。他认真的讲不然他那么多资产给谁去啊。当然这个可能更多的是个人对资产的态度，但从一个侧面也可以看出他土地投资很成功，资产的体量应该有一定规模了。

　　不知道这样是不是回答了你的问题，还是不知不觉就扯远了。上面的各种操作，我多多少少都介入过一些。有机会你能来多伦多的话，我们可以进一步实例分析，具体探讨。