在洛杉矶房子推倒重建需要什么手续么？

　　随着大量中国投资者的涌入，不少人看中了很多老屋占有大片的土地，往往萌生了将旧屋改建或是扩建的念头。这在人口比较拥挤，商业比较繁荣，房价比较高而且土地空置率比较低的地区，尤其多。旧房推倒重建的代价比较大，由于经验少或资金不足，加上需要当地市政府的严格审批，所以一般人均不敢轻举妄动。而对于不差钱的投资者而言，往往都想充分利用自家的土地，在看中了某个房产后，先经过详细的环境、卫生、区划、规划、调查，再进行当地人文特点、工资收入、人口变迁的分析，确保超低价格买进后，就可以根据当地政府规定翻建动工了。当然，市政府一般由严格的规定：房屋翻建完后，其总投资最好不超过左邻右舍平均房价。要不然在一个房价百万的区域里，扩建成上千万的房屋的话，绝对影响社区整体价格。

　　 很多投资者在购买的房屋后，都想就可能扩大居住空间，或是将房间的用途也改变。有的人把车库变成娱乐室，把凉棚变成阳光屋，把地下室变成家庭小剧院或是酒吧间等，应有尽有。当然如果改得好，房屋会增值。改建房屋的部分结构时，一定要做好市场调查，同时尽量多的预测未来房屋使用的趋势，不要弄巧成拙。另外，改建房屋时，一定要到当地政府主管部门打个招呼，拿到许可证后才可以动工，否则被举报后，罚金相当可观。虽然能让房屋增值的改建活动并不多，但地下室及阁楼的改建确实能使房屋居住空间大量增加及房屋价值有所提升，特别是有后门、有大窗户、天花板比较高、房间分布比较合理的地下室。不过，这里要提醒大家的是地下室毕竟是地下室。由于地下室是屋内废气及废杂物最多的地方，排风、通风设施很重要。许多有害气体或霉菌会引起身体不适，有的还会致癌或引起痴呆症，如氡气(RADON)与一氧化碳气体(CO)。因此，地下室的改建需要格外注意通风设施的完善。当然，洛杉矶这里的房屋一般都是两层结构，有地下室的别墅很少。

　　与房屋翻建、翻新、改建不同，房屋扩建的设计很重要。严格来讲，既要做到天人合一、里外搭配适当以及环境协调，还要考虑供电、供水、冷暖设备、排污等要求。要提倡画龙点睛之效，力避画蛇添足之嫌，尽量同时更换或更新门窗、水电、空调系统、加热系统、房顶、外墙材料及颜色等，让新、旧两部分成为浑然一体。扩建房屋讲究恰到好处，有经验者忌讳过度折腾(OVER IMPROVEMENT)，避免投资陷入泥潭或被套牢。其实，过度折腾不如重建，并不因此而增加房产价值，在某种程度上有高不成低不就的感觉，即是售房时收入低的人家买不起，收入高的人家不想买。通常能带来益处的扩建有低屋加高、小屋加大、车库加建等。扩建位置很有讲究，最佳者不但不损其原貌，而且会锦上添花。

　　推倒重建则需要更多的建筑师参与。有经验建筑师可协助去市政府代办各种文件，并在设计时，考虑业主对房子结构及各种其他因素的要求。在选择建筑师设计您理想中的新房子时，可先看建筑师设计过的各种房屋，选择你喜欢的设计风格是是很重要的。每个家庭的生活模式不同，基本需求也不一样，例如中国人在风水上的要求是主睡房应朝南，或是「绿色家园」节能设备的配置及安排，或房子保温程度及防火安全考虑等，都可以事先告诉建筑师，让建筑师在设计中考虑进去。设计过程约需二至三个月，期间应尽量与建筑师充分沟通，而且最好所有许可证均由建筑师去申请。

　　 为适应快速发展的需要，美国的建筑条例每几年修改一次。根据建筑法条(Building Codes)的规定，任何建筑变动如新建建筑或改建原有建筑，都必须获得《建筑许可证》(Building Permit)才可以施工。而且新建的建筑物完工后、经验收合格方可获得Certificate Of Occupancy《使用执照》；改建的建筑物完工后、经验收合格则发给Certificate Of Compliance《合格证》。此外，还须注意规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等的地块划分规则 (subdivision regulations)，因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都多带带占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保社区环境优美、生活安全舒适。获得许可证后的扩建、改建，重建等必须与许可证上的规定一致，以备当地政府的档案，不可随意改动。