如何看购买投资房并“加按”进行金融资产投资这种操作？

　　投资出租房的“收益放大效应”主要来自于贷款的杠杆。如果能够合理利用杠杆，将会起到四两拨千斤的效果。

　　如果我们以均价52万的condo，月租金3150元为例，假设condo管理费为 400/month；地产税和房屋保险合计为150元/month；

　　下面我们可以计算一下为什么利用贷款的杠杆能够放大投资的回报率：

　　首先计算完全没有贷款杠杆的情况。如果全款买房，那么第一年的月净现金流=（月租-物业管理费-地税和保险）=3150-400-150=2600

　　回报率=2600×12/520000=6%

　　下面我们来计算一下使用了房屋贷款杠杆之后的投资回报率（放大效应）：

　　如果贷款买房，目前在加拿大一般要求有至少20%的首付，那么我们自己需要支出首付款520000×0.2=104000；贷款利率3%；贷款期限30年，月付款1749.71。

　　 见附图，第一年结束之后共付本金8718.28

　　计算年净现金流：那么第一年的净现金流=（月租-物业管理费-地税和保险-房屋贷款月供）×12=（3150-400-150-1749.71）×12=850.29×12=10203.48

　　第一年净增加的房屋净值=月供所偿还的本金部分=8718.28

　　在完全不考虑房屋市场价值增值部分的情况下，第一年回报率=（净现金流+净增加的房屋净值）/首付=（8718.28+10203.48）/104000=18.194%

　　 回报率从全款购买的6%一跃变为18.194%。由此可见，在利用了房屋贷款这一杠杆之后，投资回报率大大增加了。

　　需要注意的是，出租房屋的收益回报率一般是随着时间的流逝，逐年降低的。（原因很简单，在计算第二年回报率的时候，分母不再是104000的买房首付款部分，而是104000+由于月供还掉的本金部分8718.28。月供还掉的本金增加了房屋的净值。）因此不断的利用refinance来把杠杆率保持在高位，是保持高回报率的重要因素。

　　但是高杠杆率带来的潜在风险有如下几类：

　　1.利率大幅上涨。利率大幅上涨的话直接影响到杠杆投资回报率。上面说了全款买出租房的话租金带来的回报率市场均价大概是4%～6%，如果房贷利率升到这个比例，那么利润空间就被大大压缩了。

　　2.流动性问题。利率上涨再加政策性调整，一旦出现买卖市场的寒冬，房价下跌，出租空置率上升，都会造成压断资金链的稻草。极限refinance不留操作空间的风险太大。

　　3. 管理多处出租房本身就不是一个轻松的工作。大家运营出租房有各种各样的烦恼，比如遇到难缠的租客或者迟迟收不到房租之类的麻烦，或者不受自己控制的房屋出租空置率。如果外包给出租房管理公司的话利润率又要被进一步压缩。

　　应对方法：在市场平稳向上的时候采用连续refinance，保持高杠杆，是放大收益的聪明做法，但是没有免费的午餐，这样做的话需要承担相应的风险，最好还是有比较能灵活变现的其他备用资金，才能比较安全地度过各种低潮期。