作为初到温哥华的新移民，买房前后应该怎样来做税务规划呢？

　　欢迎来到温哥华。

　　针对您的问题，“作为新移民，初到温哥华，买房前后应当考虑哪些涉及的税务规划”，我们主要围绕房产展开，然后再稍微拓展一些其他方便的税务问题。

　　1）自住房的买卖不涉及收入所得税的问题。加拿大税法规定，如果是买卖自主用的房产，买卖房屋的差价造成的资本利得是不需要纳税的。所以如果只是买一套房自主，那么此处没有什么税务优化的空间，本身已经不涉及税务负担。

　　近年来有些个人利用自住房买卖不纳税的规定，短短几年内反复以自住房的名义买卖地产，或者买下值钱的地块（房屋老旧），拆掉旧房建筑新房，再转手高价卖出。这样做虽然还是名义上符合了税法规定的自住房买卖，但是已经违背了税法的精神，实质上是利用自住房的名义在搞地产投机。税务局已经加紧了对此种类型的税务追索，在很多案例中涉案人员仍然被国税局追讨了税务。

　　所以，以正常更换自住房的频率和理由去做买卖，是完全没有问题的，以这个名义为外壳去做地产投资或者投机，这个目前被税局查获的风险越来越大。

　　2）出租类型或者投资类型的房产，买卖过程中的差价视为资本利得（capital gain），其50%视为税前收入，举例：买房200万，1年后售出，售价300万，资本利得100万，其50%也就是50万视为当年税前收入，按照加拿大个人所得税边际税率纳税（此例中纳税在20万左右）。

　　对于此种类型的房产，房屋修缮和翻新等的支出收据都要留好，因为这些是可以帮助抵税的。

　　另外，出租类型的房产，在每年报税收入申报出租所得的时候，很多人不满足于一些日常的维护性抵税项目，比如网费、汽油费、房屋管理等等，在此基础上还要申报房屋折旧，从而把应税收入压的更低。

　　这一做法经常会被帮助您报税的会计所建议，但是您需要知道，这样其实不一定是最好的方法。增报折旧，的确会作为税务抵扣项目，减小当年的出租应税收入，但是它在不断降低房屋的原始成本，这样在将来卖房的时候会触发更高的资本利得，其实是一个拆未来的墙补今天的墙的做法，具体问题需要具体分析，不是所有人都适合这么做。（举例，买房100万，每年申报折旧5万，5年后卖房200万，资本利得就是200万-75万=125万； 如果没有申报折旧，资本利得就只有100万。）

　　3）除了房产之外的税务优化，建议您利用好RRSP和TFSA两个账户，

　　RRSP是个人的养老储蓄账户，每年往里存款可以减少个人的应税收入，但是需要注意自己的贡献额度。详情可以搜索RRSP这个关键词了解更多。

　　TFSA是个人的免税投资账户，您买房之后还有剩余款项，可以把TFSA放满，里面的投资所得不用缴税。不过新移民的TFSA贡献额度一般不高，详情亦可搜索TFSA关键词。

　　4）如果您的个人财产总额很大，那么税务优化的问题就不仅仅涉及以上几项了，可以咨询TD银行的TD wealth部门 （TD 财富管理），他们会提供高净值理财的各种专项服务，会涉及到法律文书、保险架构下面的合理避税方式以及财富传承的优化处理。

　　5）对新移民而言，还有一个要注意的地方是海外资产申报涉及到的税务问题，我最近也回答了这方面的问题，您可以去我的页面下翻阅此问题：）