Foreclosure是什么呢？

　　Foreclosure的中文解释是“丧失抵押品赎回权”。贷款买房的人在还清贷款以前，房子的产权属于买房人和放贷者共有。一般情况下，放贷者就是银行，比买房人拥有优先获得付款的权利，所以我们常说房子其实还是属于银行的。

　　如果借贷者不能按合同约定按期供款，并且超过了法庭规定的赎回期限，放贷者就可取消房主的赎回权，将房产拍卖，以取得贷款。整个Foreclosure过程有三个阶段：

　　第一阶段称为Pre-foreclosure

　　房主只要拖欠一次贷款，银行就可在法院备案，发出欠款通知警告房主。经过三至六个月，房主仍拖欠贷款，银行就会发出违约通知。

　　第二阶段称为Foreclosure

　　在发出违约通知30至120天后，房主既没有卖掉房子又还不出贷款，银行就会发出拍卖通知。买者必须用现金来买,不能贷款,而且没有产权保险。买者没有机会检查房子，对房子有无其他债主或是否欠税等也一无所知。房子过户后，银行不再负任何责任，买者自己担当所有的风险。在美国各州有各州的法律，所以规则不一。

　　第三阶段称为 Post-foreclosure

　　如果拍卖不成，银行只能把房产收为己有，然后把它投放到普通的房产市场。这类房子叫银行屋。银行屋的交易过程与普通售屋程序类似，只是卖方不是个人，而是银行。买银行屋没有没有拍卖房那么大的风险，但是要比一般房屋买卖稍显麻烦。银行屋是从还不起贷款的人手中收回，所以保养一般不会像普通的房子主人那么爱护房子，很多房子都是空了很久，没有维护，所以房子条件不会太好。银行屋的交易一般是"sold as is"，即银行一般不会对房子的条件进行承诺，在检查出现问题是给予维修或补偿，所以买方可能得承担不少的修复费用。由于房东是“银行”，有时在交易谈条件时没有什么回旋余地，买卖不像一般的交易那样灵活，而且银行对交易的审批可能会比较迟缓。