留学结束之后，以房养学的房该如何处理呢？

　　其实你所提到的两个选择都各有利弊.

　　前者的话, 如果你要置换房屋, 卖了现在的再买新房子, 当你的第一套房产有升值的前提下, 我会建议你提前规划, 而且最好买等值或价钱更高的房产, 以尽量避免多缴税.

　　因为卖出投资物业赚的资本利得(CAPITAL GAIN), 一定要在当年交税(联邦税为20%左右, 另加州税,). 如要延税, 则必须用税例第1031 条作免税 1031 EXCHANGE, (其实是延税), 交换，将原来物业的资本增值和折旧, 转到新交换的投资物业上.

　　使用1031交换条例, 必须十分谨慎, 最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助. 此外, 不论是做"同时交换"(SIMULTANEOUS EXCHANGE), 或做较常用的"延迟交换" (DELAYED EXCHANGE), 通常都需要雇用一个"被认可的中间人". "被认可的中间人"英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY, 这类公司也叫做"促成人"(FACILITATOR)或"帮助人"(ACCOMODATOR), 它是一个独立(即与投资者没有关系) 的机构, 有些"中间人"是专门帮忙投资者作免税交换的独立公司, 有些则是"产权公司"(TITLE COMPANY) 属下的附属公司.

　　你的问题中所提到的第二种情况也有她的优缺点. 优点是, 毕竟现在的贷款利率还处于历史低位之一, 虽然是比过去一年左右高了一点, 但整体来讲还是非常低的, 所以如果符合条件的情况下, 贷款还是不错的选择. 前提是需要将第一套房产以适当的价格出租出去. 这就涉及到房产本身的租售比, 或扣掉持有房产成本(地产税, 各类保险, 物业管理和折旧, 修理费用等等之后的)投资回报率; 以及房子本身是否容易出租, 平时谁来打理, 是自己本人还是雇用经纪人; 以及如何筛选和跟房客打交道, 等等(可能的缺点 ).

　　总之, 我建议你权衡利弊之后, 再做最适合你自己情况的决定.