外国人在美国纽约可以租或者买Co-op吗？ 感谢您的问题！

　　在纽约，Co-op(合作公寓）占了曼哈顿超过70%的房源，在市场上的买卖是活跃的，但我们却很少听到外国买家会购买合作公寓这种房产的拥有权，原因有很多，我们从这种拥有权的特点开始分析这样比较好理解：

　　 Co-op是由一个股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓某个单位的产权，他们实际上是拥有了这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期的“租赁使用权”。

　　购买Co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业维护费等持有成本。

　　股东拥有的公寓大小和楼层由其股份的数额决定的。

　　合作公寓的购买者需通过Co-op董事会审批（一般情况下外国人的购买申请不会被通过）

　　大多数Co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，然而它也允许一到两年的转租，但是承租人必须提交正式的申请并且通过董事会的面试。

　　其中第4点提到的购买时候需要获得董事会的审批，董事在审批申请的时候最注重的是看买家的经济情况，需要提供的文件包括最近两年在美国的报税记录（tax return), 在美国的工资单 （pay stubs)，美国公司出示的雇佣证明 (employment letter)，个人所拥有财产证明（包括车子，房子，股票，基金等）， 在美国的信用报告等。因为外国买家一般都提供不了以上所说的文件，所以房产经纪都会建议外国买家去购买Condo (产权公寓）。值得一提的是持有移民签证的买家（H1-B, L-1等）只要能提供以上所说的文件也是可以购买合作公寓的。

　　当提供了这一系列文件以后，董事会会根据你提供的材料计算你的收入和欠债比率(debt-to-income ratio)，如果你的收入和欠债比率高于28%，大部分纽约合作公寓都不会通过你的申请。收入和欠债比是指你现在所欠的所有债务（房贷，车贷，学生贷款，私人贷款等）除以你的税前收入而获得的一个百分比。另外一个衡量你经济状况是否良好的指标是你购买房产以后剩下多少储备金（post sales liquidity )。 一般合作公寓都要求你在支付首付和过户费用后，你的流动资产总额必须可以支付最少12个月的房贷月供和管理费。比方说你购买一个房子的月供是$1000，房子的管理费用是$500， 那你的账户上最少需要（$1000+$500) x 12 = $18000等值的流动资产。这样的要求是以防房主有任何财政危机的时候仍然可以用储备金来支付管理费而不至于拖欠费用影响整栋大楼的财政状况。

　　如果你现在拥有一套合作公寓想要卖掉，你必须挑选一位有经验的地产经纪为你筛选买家，也不要因为哪个买家的出价高就把房子卖给谁，最重要的是看买家的经济状况是否符合你大楼的董事会所设的要求，否则就是浪费彼此的时间。只要挑对了地产经纪，买卖合作公寓也一样可以很顺利的完成，毕竟在纽约，合作公寓的交易还是占了市场很大的比例，所以不用太担心卖不出去。