多伦多湖滨区的公寓有哪些值得投资的？ 多伦多湖滨区的公寓有哪些值得投资的？

　　我个人不认为，在目前的形势下，多伦多湖滨区的公寓还有投资价值。其理由如下；

　　1. 多伦多湖滨的公寓投资回报率也就3%左右

　　比如60万左右的公寓，月平均租金按2000加币计算（因为难免有空置期），地税和管理费每月500加币。值得注意的是，地税和公寓管理费还是变量，通常来讲，公寓管理费是随着楼龄的老化不断上升的。

　　即便静态来讲，在没有贷款的情况下，投资回报率为；（2000-500）*12/600000=3%

　　目前，房贷利率几乎3%，所以，增加杠杆不会提高投资回报率。

　　而当前的美国国债收益率近乎3%，众所周知，美国国债的流动性要比公寓的流动性好的多，流动性几乎与现钞差不多。再有，美国国债的风险近乎于零，但投资公寓是有一定风险的。

　　 按目前的经济形势发展，随着美联储进一步缩表，美国国债的收益率还有进一步上升的趋势；而随着利率的逐渐上升，公寓的回报率会逐渐下降。

　　2. 多伦多湖滨公寓的价格上升空间几乎到了尽头，但价格下行压力却不断增加。通常上讲，房价是与房贷利率逆向而行的，如图所示

　　当前，房贷利率正随着央行不断加息而上升，理论上，必将导致公寓价格下行。当然公寓价格下降不会与利率变化同步，而是有个时间滞后,但下降的趋势是应该确定的。

　　3. 物业投资要注意考虑经济大周期变化。理论上讲，一个经济大周期是10年左右。选择正确的投资时机是非常关键的。通常物业投资的最佳时机是在一个经济大周期利率最高，房价最低的时间段投资公寓，如上图所示的“A”点附近，此时利率最高，此时投资公寓，房价较低，随着时间的推移，随着利率不断走低，公寓价格不断上升，直到“B”点，此时利率最低，房价最高。“B”点是卖房的最好时机。从“A”买房，到“B”点卖房。是一个完整投资周期。

　　4. 从2008年美国金融危机以来，全球各国经济体，不断通过量化货币政策，伴随逐渐降低利率的办法发展社会经济；但到2017年以后，情况发生反转，以美国为主，各国都开始重视发展实体经济，开始加息缩表。导致商业银行的房贷利率逐渐上升，此时应该是图中的“B”点。也是公寓价格最高点。随着利率的不断上升，公寓价格应有所下降。所以此时不是投资公寓的好时机。

　　5. 投资的时机是非常重要的，如果一个人投资选点经常选择“A”点附近买公寓，选择“B”附近卖房。那投资的效益一定会好一些；反之，如果一个人投资总是选择“B”买公寓，而在“A”卖房，那结果是相当可怕的。

　　6. 投资最大的忌惮是有个人划个道，就成群结队，就一哄而上。历史不断证明凡是大规模群众运动，其结果都挺可怕。“久利之事勿为 众争之地勿往”。回顾过去的一年，真正投资回报比较好的区域，通常是被人们忽略的区域。而整宿排队抢到的楼花，现在反而亏得一塌糊涂。