美国房地产信托基金是个什么样的情况？ 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts - "REITs") 在美一般指的是专注于收入型不动产(income-producing real estate)类投资公司。房地产投资信托基金可以投资多种类型商业地产，从写字楼,公寓楼到仓库，医院，购物中心，酒店和林地等，简单来讲就是投资于各类收租物业类不动产。REITs同时也可以在房地产融资方面进行投资。REITs相关法律是由美国国会于1960年制定，该法设立初衷是提供一套和投资共同基金类似的法律给房地产类投资公司。REITs 本身并不缴纳联邦所得税，但是税法规定必须每年分配超过或等于90% 的计税收入(taxable income)并 以分红形式派发给所有股东，由股东个人层面缴纳其个人所得税。REITs可以上市交易也可以维持私有公司形式。REITs目前在美规模，投资类别和回报率等可以参考附件。

　　REITs按其投资对象分为三大类型：

　　1、物业投资型REITs（equity REITs）是指REITs直接投资房地产物业，通过出租房地产获得收益的REITs。它是REITs中最主要的投资类型。

　　2、抵押投资型REITs(mortgage REITs) 是指专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券的REITs，其收入来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息。

　　3、混合投资型REITs（hybrid REITs）是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托基金。

　　在日常运营REITs基金除了每年支付给股东至少百分之九十的计税收入作为股利，一个REIT企业还必须满足以下条件：

　　　　1 REITs是一个可以企业形式被征税的实体；

　　　　2 被董事会或受托人管理；

　　　　3 有完全可以转化的股权；

　　　　4 在REIT成立一年之后至少有100个股东；

　　　　5 在计税年的前半个年度，5个或5个以下股东持有的股份不能超过50%；

　　　　6 至少75%资产是房地产资产和现金，总收入至少75%来源于房地产相关业务；

　　　　7 至少95%的总收入来源于以上提到的房地产相关业务等。其他各个州也有具体根据本州实际情况制定的要求等。

　　REITs和直接投资房地产相比有如下特点：

　　1.资金需求差异：REITs 投资所需资金相对较小，个人投资者不用直接购买商业地产就能获得商业地产所有权带来的收入份额。个人直接购买地产则所需资金相对较多，承担价格浮动风险更高，当然也享受更多资本利得带来的利润。

　　2. 流动性差异：直接投资房地产通常在购买和处置环节比较繁杂，流动性较差，REITs 相对直投而言，可以在公开市场上申购赎回，即使是非上市交易的REITs，根据各个基金或项目性质不同，申购赎回和直投相比也较容易，流动性强。

　　3. 经营风险差异：REITs由于自身管理层投资决策差异以及公司运行效率都会影响到股东最后的投资收益，所以对地产投资标的物考察的基础之上，还需要针对REITs 公司及管理团队进行尽职调查而直投项目只需关注地产投资项目本身即可。