奥兰多的度假屋一般租金回报率能在多少？

　　奥兰多的度假屋其实说实话，仅从地区分布而言，其实主要还是看度假屋离迪斯尼的距离远近。一般离迪斯尼越近的度假屋，相对更受到客户的青睐；或者是交通比较方便的社区，也都很受欢迎。与其说不同地区的回报率差别大，不如还是很踏实的回到投资本身，研究它的价格、他的运营管理更有意义。这个思路供您参考。

　　奥兰多的度假屋一般租金回报率其实之前也和大家有过分享。其实大家可以翻看一下过往的信息。我在这里再和大家重复一下好了，希望能够对您有所帮助！

　　一、价格排名

　　讲到租金就要先谈价格。一般而言，价格从高到低排名，独栋别墅>联排别墅>公寓（当然也不是绝对的，有些大户型的公寓价格可能比独栋别墅还要贵）。价格因素直接与您的预算相联系，目前能够买到适合做短租的独栋别墅价格在35万-65万美元之间，联排别墅的价格在30万-50万美元之间，公寓的价格在25万-45万美元之间。

　　如果说从价格因素来判断是否这个度假屋适合投资，我给您的建议是：符合您预算区间内价格的房子是更适合您去投资的。当然，如果您希望采用贷款的形式去撬动投资杠杆拿下更昂贵的户型，请综合衡量一下您的还贷能力，并且，度假屋作为一种投资房它的贷款利率一般是要高于长租自住类房子的。

　　二、收益排名

　　一般而言，收益从高到低排名，独栋别墅>联排别墅>公寓。独栋别墅中，8-9卧的独栋别墅一年的收益可以达到7-10%，5-6卧的独栋别墅收益一般可以达到6-9%，联排和公寓的收益一年大概在5%。当然，这里也要说只是相对而言的一个收益区间。我们也见过一些独栋度假屋收益不是很理想的，这个地方要给大家展开来讲一下，一个度假屋的收益好坏有两个关键点，一是装修，二是管理公司。

　　先说装修。总结就是：您在装修上的投入与您的收益成正比。我有接触过一些中国客户，在买房的时候把大部分资金用于房款，过户后在装修上比较拮据，希望能省则省，最后装修出来的效果和美国普通家庭的自住房差不多，装饰画、墙面漆、装饰品和家庭室内游乐设施很少甚至没有，最后反映在租客的评价上都是平平，导致最终收益率不断下降，不得不再花一笔钱重新做家装升级。

　　装修一般有两类，一类是包租型装修，管理公司会给你指定一些家装款式，你购买了这个家具包，装修好之后就达到了管理公司包租的要求，那么在这一类上面，房东是没有什么太大的个人定制的权力的。另一类是普租型装修。房东对于装修设计有很大的话语权，想要什么样子就做成什么样子。这一类装修容易让房东感到满意，但有几点，一是中国人的审美可能与西方人略有差异，在装修的过程中建议听取家装公司给出的意见，二是容易产生价格参差不齐的情况，装修的太便宜，可能就会出现我刚刚说到的出租情况不好的可能性。

　　到底应该怎么装修，一是墙面的颜色要选择好；二是要让每一个卧室都有一个特色主题，主卧和孩子房肯定不一样；三是家庭娱乐设施要搞好，否则家里面不好玩可能影响到租客的评价；四是减少小对象的摆放，小对象摆多了，有可能被租客拿走，导致照片与实际家装

　　不一致，可能会被之后的租客投诉。

　　然后我们说一下管理公司。

　　管理公司分成两种类型，一种提供包租，一种提供普通租赁管理。包租的费率目前包房产税可以做到5%左右，不包房产税可以做到7%左右。那么这种情况下，房东自己的入住时间会受到限制。普通租赁管理主要是管理费的差别，一般从10%-30%不等，有华人物业管理公司只收10%，本地人管理公司可能收到20%上下，这里面其实也大有文章，费率的高低直接体现在服务的品质上，有时间多带带开一贴再和大家详细聊聊。那管理的好体现在（1）空置率低（2）室内损耗小（3）客户评价高这几个方面。大家不妨多了解几家管理公司，看看他们手中管理的度假屋的数量以及历史业绩表现心里就基本有数了。

　　收益篇说到这里，核心在于装修和管理，不同房屋类型收益的高低有一个上限，但是装修和管理不到位，您的收益下限可能会不断降低，请注意。

　　三、持有成本排名

　　物业管理费HOA：一般而言，公寓>联排别墅>独栋别墅

　　房屋保险费：一般而言，独栋别墅>联排别墅>公寓

　　房产税：一般而言，独栋别墅>联排别墅>公寓

　　这里说HOA，度假社区的物业费中，独栋别墅是最经济实惠的，公寓是相对不太经济实惠的。由于单体大楼中包含了几十个独立的小公寓，因此公寓类度假屋除了公共区域的费用正常缴纳之外，大楼维护管理上还要有一笔额外的费用，这个算下来每个月就比较高了。因此相对而言，独栋别墅的持有成本占到购买成本的比例是最小的。