日本的东京/大阪/京都，房产投资怎么选？ 感谢您的提问

　　01

　　自然·人口

　　东京

　　作为日本的首都，东京既是日本政治、经济、文化、教育中心，也是世界有名的经济中心。

　　根据联合国的2014年统计数据，东京都市圈大约拥有3780万人口，是世界最大的城市圈及巨型经济圈，远远凌驾于纽约、伦敦国际大都市。不仅如此，东京都市圈将持续迎来人口的净流入，人口总量持续猛增，即便到了2030年，预计东京圈的这一地位仍不会动摇。

　　东京都市圈2015年和2040年的人口金字塔

　　大阪

　　大阪府位于本州岛的中西部，西临濑户内海(大阪湾)，总面积约1905.14平方公里，仅占日本国土面积的0.5%，排名倒数第二。是近畿地区乃至整个西日本政治、经济、文化与交通中心。其人口总数名列东京都、神奈川县之后，位居全日本第三；人口密度仅次于东京都，位居全日本第二。

　　据2015年人口普查数据，大阪人口总数约883.9万人，三成以上集中在大阪市，老年人占25.7%。据日本国立社会保障人口问题研究所的推测数据，2040年该地区人口将减少至745.35万人，其中老年人约占36.0%，15岁以下人口仅占9.6%，老龄化将十分严重。

　　大阪府2015年和2040年的人口金字塔

　　京都

　　京都府大致位于日本列岛的中心，总面积约4613.2平方公里，仅占日本国土面积的1.2%。京都与东京并列为现今日本最具代表性的文化橱窗。

　　据2015年人口普查数据，其总人口约261.04万人，55%以上集中在京都市。据日本国立社会保障人口问题研究所的推测数据，2040年该地区的人口将减少至222.36万人，其中老年人约占36.3%，15岁以下人口仅占9.6%，老龄化现象比较同样严峻。

　　京都府2015年和2040年的人口金字塔

　　02

　　经济

　　东京

　　2017年，东京GDP排名居世界第一位，甚至超过了第三名美国洛杉矶和英国伦敦的总和，可以说是名副其实的世界第一大都市。

　　东京都市圈是名副其实的引领世界经济的“巨型经济圈”。这里不仅集聚着2964家资本金10亿日元以上的大企业，相当于日本总数的一半；而且汇聚了超过2300家外资企业，相当于全国约76％；载入财富世界五百强的企业总公司数量也位居世界前列。这些为数众多的企业聚集带动了新的产业聚集，牵引着东京乃至整个日本的经济命脉。

　　大阪

　　大阪是关西地区的经济重镇，与京都、神户共同组成京阪神都市圈。在2016美国《财富》杂志评选的世界500强中，日本入选52家，其中有7家总部位于大阪，如伊藤忠商事、日本生命、关西电力、Panasonic。世界级化工巨头旭化成、本月8号宣布以460亿英镑收购爱尔兰制药巨头夏尔公司(Shire)的武田药品工业、创立于1899年的老牌食品企业三得利，总部亦位于大阪。

　　从北部到大阪湾沿岸，该地区形成了各具特色的四大产业集聚基地：彩都、梅北、东大阪、大阪海湾地区。

　　京都

　　作为千年古都，京都市的产业结构有着显著独到的特色，传统产业与高新技术产业的共生共存。在京都，不仅坐落着清水寺、金阁寺、银阁寺等17项世界文化遗产，而且拥有西阵织、京友禅、清水烧等74种历史悠久的指定传统工艺。

　　更重要的是，京都从未固步自封，历来富有进取心和变革精神。从传统陶艺到陶瓷电容器，从纸牌到电视手机游戏，京都以传统产业为依托，孕育出一批全球领先的高新科技产业，如京瓷、欧姆龙、任天堂、岛津制作所。

　　03

　　房价

　　日本的房产市场曾在上世纪80年代迎来了空前的繁荣：80年代初，整个日本的地价开始以“逆天”的速度节节攀升，1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍，房地产甚至一度成为了日本名副其实的支柱产业。

　　但时间到了1990年，随着日本股市的暴跌，日本的房地产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自首都东京开始破裂，直到到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。

　　巨大的房产“黑历史”其实使不少投资者都心有余悸，如今的日本房产会不会重蹈当年的覆辙？

　　答案是否定的，相信只要是悉心研究过日本房产的“昨天和今天”的，都会对其的“明天”充满信心。实际上，过去的近30年中，日本的房产市场经历过两次重挫，一次是上世纪90年代的房产泡沫，还有一次就是十年前的次贷危机，说是“重挫”，对投资者来讲却更像是“照妖镜”。两次大规模的重挫将日本房产原有的泡沫与水分几乎全部“榨干”，曾经虚假的繁荣退却，才更能让人看清它身上的未来。

　　事实上，从2013年开始，在日本政府宏观调控的努力之下，以东京、大阪、京都为首的日本主要城市的地价便开始实现了缓慢且持续的增长。

　　总体来看，日本房产目前仍处于挫败后的恢复阶段，但未来预期十分良好，目前已经初见端倪，市场相当稳健，基于现阶段的日本整体情况来看，更加适合长期投资，因为日本的租赁市场相当完善，对于长期持有赚取租金来时十分具有优势，并且三大城市的租售比相较国内来看也十分出众。