2021-11-23 17:45发布
在日本,若租客拖欠租金可以要求他搬离吗?
在日本,若租客拖欠租金可以要求他搬离吗? 租客欠繳租金一般分為三種情況。
1)忘記繳納 2)因為經濟原因拖欠房租,之後會補上。 3)惡意拖欠租金。 對於以上第一和第二種情況,一般只要租賃管理公司妥善對應,無需驅趕租客,也不會對房東造成任何實際性的影響。而第三種情況則涉及到了日本特殊的“租霸”。本文主要針對以上第三種情況,向海外投資者介紹在日本驅逐租霸的處理方式。 針對第三種情況,普通的催繳方式一般無濟於事,為了避免長期任由租客“免費”“欠費”佔用房子,比較建議的方法是在談判無效後盡快走法律途徑,以便趕走“租霸”後早日騰出房產開始正常從新租客獲得租金收益。房東若要採取法律途徑,Picture1必須要等到租金逾期3個月以上,而司法流程除了曠日費時外,房東還須承擔不小的花費,一般房東都不願意走到這一步,從我們管理的上千戶單位中汲取經驗,從法律上提供给房東驅趕租客的解決之道。 對於很多在日本上班或讀書的租屋族來說,房租通常是最大的一項生活支出。一般情況下,只有將房租控制在收入的三分之一內,生活才不至於困窘,日本房地產仲介公司對於租房者的審查,重心也放在這方面,在法規的保護下,欠租的房客也不可能真正流落街頭。
當房客開始出現好幾個月的房租拖欠,這種情況大多發生在租金較低租房上,原因多半就是租客經濟狀況不穩,才選擇租這樣的房子,這類的租客可能是臨時工、無正職工作的派遣人員,或是在生活或工作上遭逢巨變的租客,通常遇到這樣的租客,房東能做的並不多。從實際執行面來看,當管理公司一發現租客有遲繳或未繳租金的情況時,管理公司要及時通報給房東,並開始與租客接觸聯絡,瞭解租客的難處,聯絡的方式有很多,email、電話、通知信件甚至上門拜訪,由於日本比較注重租客私隱,所以不會每天去騷擾租客, 但是會積極且有系統的,定期聯絡租客追查租金,遲繳超過三個月以上,管理公司才會和房東溝通採取法律途徑的可能性,流程如下:Step1:寄發通知函 (耗時1-2周) 第一步正規的方式是請律師發出律師函,律師函收費低,但成功機率也較低,信件內容會警告租客限期內繳清拖欠的租金,如果指定期限內不支付所有欠租,當天租約就會正式解除。 房東們可能會問,租約都解除了租客還在屋內賴著的話,是否可以報警驅離呢 若是這種情形,租客就變成了非法使用,涉及的是民事案件,警察是無法介入的(在日本,警察僅能處理刑事案件);若房東採用”自力救濟”的方式(即是自己趕走租客),房東及管理公司同時會面臨刑事及民事責任風險,因在民事判決裡, ”自力救濟”是不被認可的行為,所以房東還是要請律師透過民事訴訟途徑趕走租客。日本民法裡對於”自力救濟”的解釋可參考以下文句: 「自力救済は法律に定める手続によったのでは権利に対する違法な侵害に対して現状を維持することが不可能、又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存在する場合において、その必要な限度を超えない範囲内でのみ例外的に許されるに過ぎない。」 Step2:強行退居通知如果租客無視律師函上的警告,房東就開始正式聘請律師(需要支付律師聘用費),發出強行退居通知,警告租客於期限內付清欠租,否則將強制解除租約,並限期一個月內搬離該租屋處。 若租客仍無動於衷,律師就要介入與租客談判,談判重點會聚焦在由房東免除過去拖欠的租金,以及支付額外的激勵金(日語:引越代)協助承擔租客的搬遷費用,以促使租客同意搬走。如果房東不想承擔這筆額外的激勵金(日語:引越代),也可以跳過“談判”這個步驟,直接由律師安排進入訴訟程式。 Step3:訴訟 (耗時3個月左右,若租客上訴再花數月時間) 進入訴訟程式後,一般只要錯在租客,房東的勝訴機率高。若勝訴,法庭會發出指示要求租客馬上搬遷及清空單位,並繳付所有拖欠的租金。雖然提出訴訟趕走租客的機率較高,但是費用也相對昂貴,站在管理公司的立場,非不得已也不希望房東與租客對簿公堂,能夠在step2就將租客驅趕,省去訴訟步驟的曠日廢時,是相對好的結果了。 Step4:強制執行 (耗時2個月左右) 如房東勝訴,但租客不聽從法庭指示,仍舊不搬走,有可能必須申請強制清空,此時法庭會派出執達吏進入屋內,通知租客搬離及強制清理所有租客的個人物品。強制清空會產生一筆幾十萬左右的清空費用。 勿拘泥於回收房租 房產重新招租才是王道 。即使租客有一份正職的工作,房東也可以申請調查租客銀行戶頭以追討拖欠租金,但多數情況下,被強制驅離的租客,經濟狀況不理想,所以拖欠的租金很多時候是難以回收的,因此驅趕惡質租客的主要目的是要盡早把房產收回,重新出租,才能體現出收租房產的價值,每個月能有不斷的租金流水創造被動收入,而未追回的租金反倒成了其次; 是不是欠繳租金情況在日本非常多見和嚴重? 其實並非如此,日本人以守規矩著稱。絕大部分日本租客都會按時交租金的,一般只有租金低廉的情況才會個別遭遇拖欠租金事件。 另外也提醒過各位房東們,加入保證公司對預防租客拖欠租金。
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在日本,若租客拖欠租金可以要求他搬离吗? 租客欠繳租金一般分為三種情況。
1)忘記繳納 2)因為經濟原因拖欠房租,之後會補上。 3)惡意拖欠租金。 對於以上第一和第二種情況,一般只要租賃管理公司妥善對應,無需驅趕租客,也不會對房東造成任何實際性的影響。而第三種情況則涉及到了日本特殊的“租霸”。本文主要針對以上第三種情況,向海外投資者介紹在日本驅逐租霸的處理方式。 針對第三種情況,普通的催繳方式一般無濟於事,為了避免長期任由租客“免費”“欠費”佔用房子,比較建議的方法是在談判無效後盡快走法律途徑,以便趕走“租霸”後早日騰出房產開始正常從新租客獲得租金收益。房東若要採取法律途徑,Picture1必須要等到租金逾期3個月以上,而司法流程除了曠日費時外,房東還須承擔不小的花費,一般房東都不願意走到這一步,從我們管理的上千戶單位中汲取經驗,從法律上提供给房東驅趕租客的解決之道。 對於很多在日本上班或讀書的租屋族來說,房租通常是最大的一項生活支出。一般情況下,只有將房租控制在收入的三分之一內,生活才不至於困窘,日本房地產仲介公司對於租房者的審查,重心也放在這方面,在法規的保護下,欠租的房客也不可能真正流落街頭。
當房客開始出現好幾個月的房租拖欠,這種情況大多發生在租金較低租房上,原因多半就是租客經濟狀況不穩,才選擇租這樣的房子,這類的租客可能是臨時工、無正職工作的派遣人員,或是在生活或工作上遭逢巨變的租客,通常遇到這樣的租客,房東能做的並不多。從實際執行面來看,當管理公司一發現租客有遲繳或未繳租金的情況時,管理公司要及時通報給房東,並開始與租客接觸聯絡,瞭解租客的難處,聯絡的方式有很多,email、電話、通知信件甚至上門拜訪,由於日本比較注重租客私隱,所以不會每天去騷擾租客, 但是會積極且有系統的,定期聯絡租客追查租金,遲繳超過三個月以上,管理公司才會和房東溝通採取法律途徑的可能性,流程如下:Step1:寄發通知函 (耗時1-2周) 第一步正規的方式是請律師發出律師函,律師函收費低,但成功機率也較低,信件內容會警告租客限期內繳清拖欠的租金,如果指定期限內不支付所有欠租,當天租約就會正式解除。 房東們可能會問,租約都解除了租客還在屋內賴著的話,是否可以報警驅離呢 若是這種情形,租客就變成了非法使用,涉及的是民事案件,警察是無法介入的(在日本,警察僅能處理刑事案件);若房東採用”自力救濟”的方式(即是自己趕走租客),房東及管理公司同時會面臨刑事及民事責任風險,因在民事判決裡, ”自力救濟”是不被認可的行為,所以房東還是要請律師透過民事訴訟途徑趕走租客。日本民法裡對於”自力救濟”的解釋可參考以下文句: 「自力救済は法律に定める手続によったのでは権利に対する違法な侵害に対して現状を維持することが不可能、又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存在する場合において、その必要な限度を超えない範囲内でのみ例外的に許されるに過ぎない。」 Step2:強行退居通知如果租客無視律師函上的警告,房東就開始正式聘請律師(需要支付律師聘用費),發出強行退居通知,警告租客於期限內付清欠租,否則將強制解除租約,並限期一個月內搬離該租屋處。 若租客仍無動於衷,律師就要介入與租客談判,談判重點會聚焦在由房東免除過去拖欠的租金,以及支付額外的激勵金(日語:引越代)協助承擔租客的搬遷費用,以促使租客同意搬走。如果房東不想承擔這筆額外的激勵金(日語:引越代),也可以跳過“談判”這個步驟,直接由律師安排進入訴訟程式。 Step3:訴訟 (耗時3個月左右,若租客上訴再花數月時間) 進入訴訟程式後,一般只要錯在租客,房東的勝訴機率高。若勝訴,法庭會發出指示要求租客馬上搬遷及清空單位,並繳付所有拖欠的租金。雖然提出訴訟趕走租客的機率較高,但是費用也相對昂貴,站在管理公司的立場,非不得已也不希望房東與租客對簿公堂,能夠在step2就將租客驅趕,省去訴訟步驟的曠日廢時,是相對好的結果了。 Step4:強制執行 (耗時2個月左右) 如房東勝訴,但租客不聽從法庭指示,仍舊不搬走,有可能必須申請強制清空,此時法庭會派出執達吏進入屋內,通知租客搬離及強制清理所有租客的個人物品。強制清空會產生一筆幾十萬左右的清空費用。 勿拘泥於回收房租 房產重新招租才是王道 。即使租客有一份正職的工作,房東也可以申請調查租客銀行戶頭以追討拖欠租金,但多數情況下,被強制驅離的租客,經濟狀況不理想,所以拖欠的租金很多時候是難以回收的,因此驅趕惡質租客的主要目的是要盡早把房產收回,重新出租,才能體現出收租房產的價值,每個月能有不斷的租金流水創造被動收入,而未追回的租金反倒成了其次; 是不是欠繳租金情況在日本非常多見和嚴重? 其實並非如此,日本人以守規矩著稱。絕大部分日本租客都會按時交租金的,一般只有租金低廉的情況才會個別遭遇拖欠租金事件。 另外也提醒過各位房東們,加入保證公司對預防租客拖欠租金。
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