新移民在加拿大第一年应该如何配置自己的财产？

　　新移民要对生活的城市的生活成本、找到新工作需要的时间和培训有清晰的了解。

　　在没有稳定的工作之前，家庭的现金流状况是很差的，处于有存量没流量的状态。

　　中心思想就是：

　　稳字当头（少配置股票基金），灵活性很重要（不要买很多GIC定期存款），摆清楚优先级。

　　前两点很好理解，后面优先级要说清楚：

　　1）为找到稳定工作或者开办自己的小生意从而产生稳定正现金流之前，留足花费。

　　1.1新移民应该准备多少启动资金：

　　城市范例：

　　多伦多

　　温哥华

　　中部草原城市

　　过渡时间：1年

　　过渡活动：安置家庭，购买生活必需品，学习语言，技能培训，再就业

　　城市范例1：

　　城市

　　多伦多

　　独立屋均价

　　100万

　　首付款

　　35万

　　第一年房屋贷款总还款

　　4万

　　购买一辆平价SUV

　　4万

　　生活成本（衣食水电网手机汽车保险汽油费等）两夫妇无小孩

　　5万

　　1个小孩的额外花费

　　1.5万

　　购买1个便利店

　　15万

　　进货

　　5万

　　启动资金（不做小生意）

　　50万

　　启动资金（做小生意）

　　70万

　　-----

　　城市范例2：

　　城市

　　温哥华

　　独立屋均价

　　150万

　　首付款

　　52.5万

　　第一年房屋贷款总还款

　　6万

　　购买一辆平价SUV

　　4万

　　生活成本（衣食水电网手机汽车保险汽油费等）两夫妇无小孩

　　5万

　　1个小孩的额外花费

　　1.5万

　　购买1个便利店

　　15万

　　进货

　　5万

　　启动资金（不做小生意）

　　70万

　　启动资金（做小生意）

　　90万

　　1. 2登陆后一年内的开销有多少？

　　 下面以平均水平粗略描述一下花费状态（如果是超级富豪可以忽略以下的中产水平）

　　温哥华

　　费用名称

　　（每月，每年）

　　水电气费

　　300

　　3600

　　汽油费

　　200

　　2400

　　公共交通费

　　100

　　1200

　　房屋维护保养

　　50

　　600

　　手机费

　　140

　　1680

　　电视电话网络

　　100

　　1200

　　汽车保养、年审

　　25

　　300

　　回国探亲往返机票

　　175

　　2100

　　地税

　　1250

　　15000

　　房屋保险

　　450

　　5400

　　汽车保险

　　200

　　2400

　　买菜

　　700

　　8400

　　外出就餐

　　300

　　3600

　　衣服鞋帽

　　200

　　2400

　　娱乐休闲

　　200

　　2400

　　其他杂项

　　300

　　3600

　　合计

　　每月4690

　　每年56280

　　多伦多

　　费用名称

　　（每月，每年）

　　水电气费

　　300

　　3600

　　汽油费

　　200

　　2400

　　公共交通费

　　100

　　1200

　　房屋维护保养

　　50

　　600

　　手机费

　　140

　　1680

　　电视电话网络

　　100

　　1200

　　汽车保养、年审

　　25

　　300

　　回国探亲往返机票

　　175

　　2100

　　地税

　　833.3333

　　10000

　　房屋保险

　　300

　　3600

　　汽车保险

　　200

　　2400

　　买菜

　　700

　　8400

　　外出就餐

　　300

　　3600

　　衣服鞋帽

　　200

　　2400

　　娱乐休闲

　　200

　　2400

　　其他杂项

　　300

　　3600

　　合计

　　每月4123.333

　　每年49480

　　在满足第一年的启动资金+第一年甚至第二年的日常开销储备之后，如果您还有余款，可以开始考虑以如下顺序配置资产：

　　有孩子的话把RESP买足，每年买2500元，获取政府的500元免费配资。

　　TFSA免税投资账户，将夫妻两人各自的可用额度都放满，具体产品可以选用储蓄账户或者非常保守类型的基金，直到找到稳定工作之后才考虑重新评估自己的抗波动能力，在适当改变此账户的投资风险类别。

　　不建议放RRSP，因为没有报税收入，不能体现抵税功能。（很可能您并没有RRSP贡献额度，因为还没有工作收入）

　　2） 不动产在总资产中的配比多少合理

　　华人的资产配资普遍偏爱房地产。但是 新移民应该先买房还是租房呢？

　　建议尽量先买房的情况：

　　确定会在第一次落脚的城市长期生活下去

　　对本地房价上升空间预期较好

　　带来的启动资金较为充足，且对房地产之外的理财方式不熟悉也不感兴趣

　　建议尽量先租房的情况：

　　移民landing之后可能会更换城市

　　对本地房价上升空间预期较差

　　带来的启动资金不太充足

　　这本质上是一个流动性和售租比的问题。

　　家庭资金首先需要满足流动性的需求。如果为了买房使得自己的家庭财政过于吃紧，可能需要考虑延后购买计划。

　　在家庭财政流动性充足的情况下，

　　如果该地房价售租比高于均衡水平，则应该租房，反之则买房。

　　我们看一个均衡售租比的例子：

　　以2017年6月份的温哥华两卧室公寓为例，均价60万，出租房月租均价3050，售租比197；

　　水电费、公寓管理费、维修费、地税等费用考虑在内的情况下，假设此类房型未来十年年均增值3.5%，那么贷款65%买房，十年之后累计产生的现金流和房屋增值约等于首付款10%每年的投资回报减去出租的费用。

　　也就是说，如果您预期：

　　未来十年房屋增值年均3.5%；

　　如果不买房而用首付款去投资基金股票，你自己的水平可以获得10%的年均回报，同时支付租房的月租。

　　那么197的售租比是均衡售租比，也就是说买房和租房 十年之后的净值是一样的。

　　3）. 多少家庭收入可以支撑房贷

　　粗略的速算法（每10万的贷款约等于500的月付。）

　　银行的审批标准：家庭总负债月付金额不得超过税前收入的42%

　　希望以上回答对您有帮助。