买房后如果不能亲自去日本如何管理房子？

　　我们有专业的管理团队负责代管一切业务。

　　 流程如下：

　　1. 决算前营业与客户沟通确定以下内容：

　　（1） 租赁管理：

　　A. JPhouse管理B.他社管理C.自主管理

　　（2） 空室管理：

　　A. JPhouse管理 是否要招租 是否做民宿 是否要装修

　　B. 自主管理

　　（3） 是否需要加入保险

　　营业担当和契约部沟通，管理部确认保险单内容

　　（4） 客户邮寄地址，邮编，电话，邮箱地址

　　（5） 按照非居住者、外国法人的所得税交税标准，向房东确认租金收入是否进行申报。（法人租借情况下必须通过税理士进行申报）

　　（6） 代管业务委托内容解释给客户

　　2. 决算后营业部门与管理部门交接内容 （活用内部系统）

　　(1) 租赁中管理

　　A. JPhouse管理

　　管理部门进行管理组合与租客变更通知（旧管理会社，旧房东的印章可能需要的情况下，决算前营业担当或契约部联系取得）

　　纳税管理人申请（不动产取得税，固都税，所得税）、保证会社、代管业务委托书制作

　　B. 他社管理

　　 营业担当向客户确认管理公司联系方式，提供给管理部门，管理部门向新管理公司提供资料，协助变更手续。

　　 营业担当或契约部，向前房东及其中介，确认钥匙数量、邮箱密码。

　　C. 自主管理

　　营业担当向客户确认，变更相关资料交给屋主，变更方法以及相关部门的联系方式告知屋主。

　　D. 确认租金汇款方式，账户信息及汇款频度（一般为半年汇款一次，看客人情况而定）

　　营业担当和客人确认，登记入系统或转告管理部。

　　(2) 自住或空室管理

　　A. JPhouse管理

　　水电煤需要开通时，务必先确认好开通时间，管理部门协助开通。

　　自住时，水电煤的签约需要契约人的个人情报信息，营业担当来确认。

　　公寓和一户建的开通方式不同。 一户建需要现场照片来确认煤气阀，水阀的位置及号码。煤气一定要立会，管理部人员或房东本人。）

　　决算尾款是否返还，现金或汇款给客户，营业担当来确认。 （不返还，管理部记账。返还时，营业担当通知管理部及财务，告知客户汇款账号，并出示送金指示书。）

　　预付半年到一年的管修费用，管理部入账记录。（代管费用可以年底结算。营业担当和客人事先沟通，预付资金。公司垫付会有纠纷。）

　　如果做民宿，客人签署民宿协议，先和民宿负责人沟通好；同时签订空室管理协议，告知管理部。

　　如果要清扫或装修，负责的营业担当和管理部说明情况协助进行。

　　B. 自主管理

　　营业担当和管理部确认，相关变更资料交给客人，由其本人处理。

　　决算尾款（包含不动产取得税）返还给客户，返还方式确认后，告知管理部。（本人决算时，尾款返还直接清零。代理决算时，营业担当确认账户，管理部向财务部出示送金指示书。）

　　(3) 资料交付给客人

　　A. 契约和决算时直接交付资料给客人的

　　营业担当列出交付文件清单，务必请客人签字，管理部留档记录。

　　B. 决算后邮送的（营业担当确认邮送地址后告知管理部。活用系统或QQ群）

　　日本国内居住（交付方式确认：邮寄到签收或投函或自取）

　　海外居住（邮寄地址，邮编，电话）

　　合作商转交资料时，受领书请合作商签字扫描或寄回管理部存档。

　　C. 公证书是否返还给客人（营业担当确认。返还多为自住的客户，还要继续购买的不返还）

　　D. 钥匙是否返还给客人（营业担当确认，管理部准备钥匙受领书）

　　(4) 签字盖章的业务委托契约书务必交回管理部

　　营业担当和客人联系，确认业务委托是否邮寄回，和管理部保持沟通。

　　(5) 营业担当将客户的联系方式（微信、QQ、line等）告知管理部门

　　3. 管理部与客户取得联系，进行管理工作的汇报

　　(1) 租金明细

　　(2) 修缮工事

　　(3) 退租、招租

　　(4) 纠纷处理（租金滞纳，租客行踪不明等）

　　管理项目如下：

　　1. 制定租赁合同内容，寻找租客，对租客进行审查和筛选决定。

　　2. 制作租赁合同，与租客签订合同，代收租金和保管租赁合同。

　　3. 收取房租，催缴房租，定期向甲方汇款和制作寄送明细表。

　　4. 保管本物件的钥匙。

　　5. 处理租客的投诉并收集甲方和租客的意见。

　　6. 在租客不当使用房屋时对其进行指导，如果违反租赁合同应及时提出警告甚至解除租赁合同。

　　7. 续约，房租变更的交涉。

　　8. 出租中，退租时的房屋修缮和室内清洁业务的联络。

　　9. 解除租约时进行结算。

　　10. 代开各种证明和代付各种费用。

　　11. 报税手续。