在纽约买地建房和二手房翻建分别有什么利弊呢？

　　初到美国的很多人都有买地建房的想法：我能自己买地建房吗？这种情况会不会比买新房或者是二手房更加合算呢？

　　其实挺多客户对买地建房子感兴趣。一类客户是为了按照自己的想法量身打造自己的家，另一类客户则以做房地产投资为主。无论是自住还是投资，都一定要将基本的、原则性的事宜打探清楚，免得吃大亏。买地比买房要复杂的多，一定要和有经验的经纪人合作，做好地皮的“可行性”分析，做好一定收益预期的成本控制，聘请到熟悉当地的好设计师和建筑队。

　　第一，地不一定是越大越好，关键要看可用于建造房屋的土地面积有多大。有些客人开车在路上会看见一大片空地中只有一栋小房子，心想，如果能将这个小房子推倒，可以建一栋豪宅，或是将这块土地分割成多块，再多建起几栋房子，肯定是笔不错的投资。但是，空着的土地不一定就能建房。比如说，一块地上有湿地或自然保护区，政府将有严格的退后规定。另外，即使可以建房，土壤的状态，地块坡度会对建造的成本带来巨大的影响。所以在购买前一定要找专业人士做好相关工作。

　　第二，每块土地都有政府规定的区域功能限制，土地的价值会受其影响很大。我碰到过真实的案例，按照政府规定，这块土地只允许建造一定数量的独栋别墅。买家幻想将原本的平房拆后建成公寓楼再出售。草率地花大钱买下了地皮。但后来政府不批准他的公寓楼建设计划，理由是与该地块的区域功能限制不符。于是买家的投资和梦想都打了水漂。

　　第三，计算好建筑成本和时间成本。建筑成本很好理解，买家往往容易忽略时间成本，不论是旧房加建还是拆除重建，都需要首先获得政府的批准许可。根据项目的具体情况不同，特别是相对于“熟”地而言的“生”地，审批时间可能长达半年甚至更久。

　　第四，经纪人的一些前期调查工作可以使客人避免不少花销。在客户表示对某块地感兴趣时，我和搭档Elly在去当地土地建设部门调查之前，往往先要跑趟当地的下水公司。因为一块地是否连接公共下水，对这块地的价值影响很大。如果一块“生”地没有公共下水，并且周围的公共下水系统已经满负荷，那么对这块地的开发将受很大影响。引入公共下水的价格不菲，仅十几米，价格就可高达上万美金。诸如此类，我们会做一系列初步调查，引导客人是否开始投入资金，做进一步土地分析。

　　另外，为了万无一失，我建议买家一定要在拿到了政府的初步批准后再完成地皮买卖过户。

　　对于是自己建房还是买新房合算的问题，一般来说，如果只建一栋房，以纯粹投资目的，这种做法极有可能会亏本。因为多半有可观盈利的项目都是“批量生产”。根据我的经验，纯粹是为了自住而买地建房所花费的成本比购买建筑商建好的新房要高很多，不划算。