墨尔本投资房选择标准有哪些？

　　我们做任何投资．自然是得考虑我们将得到什么样回报，既然是买房投资房．你最需要考虑的一个问题便是它的回报率了。投资房的回报率是这样计算的，即以你全年的租金收入除以你的房屋买价。举例说明．如果你买了一个 $1,000,000 的房子．每个星期租金是$750,那么一年租金便是$39,000,用39,000除以1,000,000得数是3.9%,这便是你的回报率。

　　当然，除非你买的房子有较大的增值潜力(capital gain)例如，有改建、扩建的空间或是带有一块地．那么这个时候，也还是值得投资的．因为即使出租回报低，但增值潜力大一样可以赚钱。 另外，你也得考虑你的邻居将会有什么发展。譬如他们是否会在他们家的前院或是后院盖房？如果盖的话,新建的VIEW会挡住你的VIEW 如果会，这也是对你不太有利的。

　　总之，考虑的越全面，您投资 的不稳定性风险就会越低。 在选购投资房的时候，有以下几个主要参数需要特别留意：

　　1）.地段和位置 英文中常说：the first of property are location， location and location.即买房的首则是地点、地点还是地点。可见房子所处的地点或位置是多么重要。好的地区的房子既不愁租客，也不用担心房价会跌到哪里去．我们这儿所指的location并不单指哪个或是那几个好区或是高尚区，而强调的是房子的地点或位置是否便利，即是否离学校、购物中心或交通及公共设施非常方便。从租客的角度想问题，人们租房首先考虑的便是方便，如果办什么事还要辗转反复的话．是很麻烦的。专家提议，如果你买的出租房离大学（university)技术学院（如TAFE)购物中心（shopping centre)城镇中心（city town centre)以上任何一处的距离以走路计算在20分钟以内的话,那么你这个房子就不愁租不出去。关于location的另外一点建议便是最好买你所熟悉的地区的房子。甚至把这个范围约束在离你目前所住的地方十五公里内，因为在你熟悉的地区，你大致该知道房屋的价格，租金的水准及会招到什么样的租客，当然也容易照看或打理。

　　2）.价格 买投资房与自住房不同的是：你大可买个 40万的居于自住。却不一定有必要买个如此价位的房子出租．一般认为，买投资房最好是买中，低价位的房子．理由如下：第一、中低价位的房子更容易支付得起．如果有向银行借款的话，租金基本上可以cover每周偿还给银行的本金与利息，这样你不用“贴”很多自己的钱． 第二：中低价位的厉子回报率高一个 20万两房一厅的房子，很有可能租到每周$210，一个40万的房子却不一定能租到每周$420。 第三、因为房子较便宜．租金自然也较便宜．这样租客的对象也会很多．特别是当经济恶化的时候，人们都想找租金便宜的房产。对好些家庭来说，二十元、三十元的租金差别还是非常可观的，一般来说，高价位投资厉的空相率都是高过低价位的投资房的。 第四、中低价位的房子你不用太担心租客会怎样对待你的房子，而高价位的房子出租的话，你多多少少有些。心惊肉跳，唯恐租客会损坏你的房子。 第五，如果有天你希望卖出这个投资房的话，中低价位的房子总是比较好脱手，因为有许多首次买房的人 (fist home buyer),他们所要找的房子正是你这个出租房的价位。

　　3）.房子的类别 常有人间道：买投资房是买两房的 unit或Apartment好呢？还是买个full section 的house 好？一般而言。Unit或flat的回报率 （Return) 较高，但增值(Capatal gain)却稍显逊色，但house自然有增值的优势尤其足在一些好的地区。增值率是颇为可观的，因为House有地．而土地总是TTR值的。在这方面，unit apartment自然略逊一筹．

　　4）.房子的特征 因为是投资房，所以最好不要买带着游泳池或花圃较大．较复杂的房子。因为租客并不想把他们的业余时间花费在打理这些东西上面．相信你自己也不想，因为你又不住在那里。

　　5）.买投资房的主观因素 记住买投资房并不是为自己买房，某种程度上是在为“别人”买房、所以不要让你的主观愿望或自己的喜好来主导你的买房决策．例如，不要放弃或错过某个地段、价格及房子本身结构都不错，但其油漆颜色却让你倒胃口的房子，不要紧，因为你本身并不住那个居子。大多数的投资者总是以个人的喜好来买厉．感性有余，理性不足，往往是掩了芝麻却丢掉西瓜．

　　6）.买房的策略 因为是买投资房．而不是自住房，所以你不一定非得买不可．如果你觉得并不是太合算的话，那么不要买它，继续寻找，直至找到一个你认为物有所值的房子。