2007年昆明房地产市场调查报告 (2007.5-8月) 2007年昆明房地产市场调查报告 (2007.5-8月)
报告提纲:
上半年经济概述
上半年房地产市场概述
5-8开盘项目
9月以后开盘和推广项目
市场分析和预测
上半年经济概述(全国)
2007年上半年，国民经济继续保持平稳快速发展，经济形势总体是好的。消费增速加快，农业生产稳定发展，经济效益继续提高，人民生活进一步改善。上半年，国内生产总值同比增长11.5%，居民消费价格指数同比上涨3.2%。
针对银行体系流动性持续偏多、货币信贷扩张压力较大的问题，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，及时采取了一系列措施加强金融宏观调控，维护总量平衡。搭配使用公开市场操作和存款准备金等对冲工具，基本回收了新增外汇占款投放的流动性。2007年以来，人民银行六次上调存款准备金率共3个百分点，三次上调金融机构存贷款基准利率，同时，引导信贷结构优化，稳步推进金融机构改革，进一步增强人民币汇率弹性，加快外汇管理体制改革。
总体上看，在各项宏观调控措施的综合作用下，银行体系流动性得到合理控制，货币信贷虽然仍在高位运行，但过快增长的势头有所缓解。6月末，广义货币供应量M2同比增长17.1%，比上年同期减缓1.4个百分点；人民币贷款余额同比增长16.5%，比上年同期和2007年第一季度末分别加快1.3和0.2个百分点。上半年新增贷款2.5万亿元，比上年同期多增3681亿元。人民币汇率弹性进一步增强，6月末，人民币对美元汇率中间价为7.6155元，比上年末升值2.54%。
下半年，国内外经济环境总体上仍较为有利，我国国民经济将有望继续保持高位增长，但要更加居安思危，增强忧患意识，要充分认识经济运行中潜藏的风险。目前，我国经济增长由偏快转为过热的趋势更为明显，贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快问题仍然突出；高耗能产业增长偏快，节能减排形势依然严峻；价格上涨压力持续加大，特别是一些涉及群众切身利益的食品价格和住
房价格上涨较快。
中国人民银行将按照党中央、国务院的统一部署，坚持把遏制经济增长由偏快转向过热作为当前宏观调控的首要任务。继续执行稳健的货币政策，坚持稳中适度从紧，保持必要的调控力度，努力维护稳定的货币金融环境，控制通货膨胀预期，保持物价基本稳定。继续协调运用公开市场操作和存款准备金率工具，根据宏观调控的需要积极创新对冲工具，加强流动性管理。稳步推进利率市场化改革，推动货币市场基准利率体系建设，进一步增强价格杠杆的调控作用。继续按照主动性、可控性和渐进性原则，完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。继续推进外汇管理体制改革。积极配合国家财税政策、产业政策、外贸外资政策、环保政策等重点工作，引导金融机构进一步优化信贷结构，防范信贷风险，推动经济结构的调整和经济增长方式的转变。围绕“创新、发展、规范、协调”四个方面，推动金融市场发展。以完善公司治理和优化金融结构为重点，进一步深化金融企业改革。
上半年经济概述(昆明)
日前，从市统计局2007年上半年经济运行数据新闻发布会上获悉，今年上半年，昆明 市实现GDP593.97亿元，比去年同期增长14.2%，为近十年增长最快。此外，最令人关注的CPI数据为3.2%，与全国数据持平。
数据显示，上半年，昆明经济持续快速发展，经济运行内在质量不断提高，全市经济运行呈现又好又快的发展态势。
速度快
GDP：高于全国2.7个百分点
根据初步测算，2007年上半年，全市实现生产总值593.97亿元，比去年同期增长14.2%，是近十年来增长最快的，高于全国2.7个百分点。
从产业结构看，第一产业实现增加值29.13亿元，比去年同期增长4.8%；第二产业实现增加值273.08亿元，增长17.4%，其中工业实现增加值240.71亿元，增长17.4%，建筑业实现增加值32.37亿元，增长16.9%；第三产业实现增加值291.76亿元，增长12.3%。
质量好
农业：夏粮连续三年丰收
上半年，全市实现农林牧渔业总产值49.72亿元，比去年同期增长6.0%。其中农业总产值22.24亿元，牧业总产值22.48亿元，分别增长4.5%和8.4%，占农林牧渔业总产值的44.7%和45.2%，是全市农业发展的支柱产业。
全市夏粮产量26.01万吨，比上年增产2678吨，增长1.04%，已连续三年获得丰收。
全市蔬菜产值9.06亿元，比去年同期增长6.1%，占全市农业总产值的40.7%。花卉产值5.46亿元，同比增长9.2%，占全市农业产值的24.5%。
全市主要畜产品产量全面增长，全市肉类总产量18万吨，禽蛋产量2.77万吨，牛奶产量4.36万吨，分别比去年同期增长4.4%、11.5%和2.2%。
工业：主要效益指标增速超两成
上半年，全市全部工业实现增加值240.71亿元，比去年同期增长17.4%。其中，年主营业务收入500万元以上的工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值205.87亿元，增长19.0%。
在工业企业中，又以国有及国有控股企业发展最为迅速，全市规模以上国有及国有控股经济完成工业增加值167.28亿元，比去年同期增长21.4%，高于规模以上工业平均增幅2.4个百分点，占规模以上工业增加值的81.3%。
1-5月，全市规模以上工业经济效益综合指数为272.3%，比去年同期提高23.1个百分点；资本保值增值率132.28%，提高34.7个百分点；人均全员劳动生产率20.26万元，增长20.9%；实现利税总额111.57亿元，增长26.4%，其中利润总额45.53亿元，增长26.0%；亏损企业亏损面同比缩小0.3个百分点。这些数据表明上半年全市工业经济内在运行质量较好，经济效益进一步提高。
旅游：总收入79.08亿
上半年，全市共接待海外游客33.11万人次，比去年同期增长6.1%，旅游总收入79.08亿元，同比增长6.2%。
海外游客人均在昆逗留天数由去年同期的1.37天，延长到1.48天；旅游外汇收入8467.76万美元，增长14.7 %。其中以欧洲市场亮点最为突出，多年一直保持缓慢发展的欧洲市场今年增长9.5%，其中来昆旅游人数最多的法国和德国分别增长29.6%和12.9%。
全市接待国内游客1209.33万人次，比去年同期增长15.9%，其中，过夜游客增长8.6%，一日游游客增长25.8%；国内旅游收入72.31亿元，增长5.4%。
金融：存贷款余额稳步增长
6月末，全市金融机构人民币各项存款余额3379.44亿元，比年初增长10.6%。其中城乡居民储蓄存款余额1192.33亿元，增长3.2%；企业存款余额1361.38亿元，增长10.0%。
金融机构人民币各项贷款余额3182.53亿元，比年初增长12.9%，增加363.81亿元，其中中长期贷款余额1948.26亿元，比年初增长12.2%，短期贷款余额1070.59亿元，增长15.7%。
上半年房地产市场概述(全国)
2007年上半年中国房价分析及后期走势预测2007年08月02日 10时35分25秒 今年上半年，全国房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅可能略高于去年。
一、上半年房价情况从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。
(一)房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。
(二)房屋价格涨势逐步加快。上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降0.24%，转为二季度上涨10.07%。各月份环比涨幅分别为-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，涨幅也逐月加大。
二、对今年后期走势的判断从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。
(一)新建住房供给增速下降，结构调整进程较慢。从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率(土地开发面积/同期土地购置面积)持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率(房屋竣工面积/同期房屋施工面积)逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供给，今年1-5月份，全国商品房销售面积21148.0万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的2.11倍。
从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢，1-5月份经济适用住房投资占商品住宅投资的4.1%，前4个月90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%；从北京的情况看，7月初，北京市房地产交易管理网显示可售期房和现房套均面积仍分别在140和160平方米以上，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距离。
(二)开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。
在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，据一些媒体调查，个别楼盘开盘时间甚至推迟一年，而价格也上涨了近20%。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200711/1029.html昆明房网 上看哈