为何曾经日本房地产会产生泡沫？ 上世纪80年代后半期至90年代初，在宽松的货币政策和积极的财政扩张的大背景下，日本房地产市场经历了长达5年之余的暴涨，写下来战后日本经济史上最疯狂的一页。

　　回顾这次历史上影响最大的房地产泡沫的前前后后，它带给我们的是深深的启示。当泡沫膨胀起来时，所有现实的事物在泡沫中都显得无比硕大，人们带着欢快的情绪享受着这种轻飘飘的硕大，甚至参与其中，将泡沫吹得更大，而无视其虚幻的本质。只有当泡沫破灭时，被重重摔在地上的人们才会为自己当初疯狂而愚蠢的行为后悔不迭。

　　奥运经济带动基础建设强劲发展

　　1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。

　　在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日，东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。

　　其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年至1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。

　　当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。然而，泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。

　　在泡沫经济崩溃之时，还有人乐观地预计，这只是暂时性的经济衰退，以至于时任首相宫泽喜在打算利用国家资金尽早处理银行不良债权时，遭到了官方、金融机构以及主流媒体的反对。

　　1987年，在主流经济类媒体的报道里，几乎找不到有关房地产的“泡沫”这个词，这反映了当人们深处泡沫漩涡之时根本无法意识到，破灭后才幡然悔悟，每一次悲剧性的结果似乎都在嘲笑人性的贪婪和无知。

　　从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。

　　日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

　　1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。

　　与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。

　　1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。

　　随着泡沫经济的破灭，日本经济也进入了一个空前长期的不景气时期，在这20多年里，国民所得基本上不但没有增加，反而还有所减少，但绝大部分日本人的生活并没有因为地价的变动而陷入困境，这是因为日本社会的安定性而决定的。

　　日本人不太有冒险精神，也不太主张自己去创业，一般都以终生就职于一个稳定的公司作为人生道路。日本的公司也很忌讳雇员从事第二职业，日本人也不太喜欢冒险去进行投资活动。泡沫经济时代工薪阶层的工资虽然有所增加，但并不多，所以地价的上升所带来的房价上升对占社会人口绝大多数的工薪阶层带来的影响并不

　　随着2020年东京奥运会的临近，日本房地产市场再次升温。评级机构穆迪表示，日本央行实施的扩张性货币政策已经触发了房地产投资与开发的上升。有分析人士表示，日元贬值以及东京2020年奥运会诱发了需求，曾长期低迷的日本房地产市场吸引了众多海外购房者。去年，全球最大规模主权财富基金——挪威政府养老基金表示将在日本开展房地产投资,投资额有望达数千亿日元。