谁知道：美国20世纪80年代房地产泡沫（1983-1988）能请您详细解答一下吗？请不要拿日本同时 20世纪80年代美国房地产泡沫与储蓄贷款业危机 70年代末80年代初，战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。与此同时，里根总统为振兴经济对房地产业实行税收优惠政策，从而刺激了房地产业的发展。1983—1986年，美国住房投资年均增长率达到17%，不仅远远高于同期非住房投资的年均增速(3.95%)，而且高出同期个人消费支出12.7个百分点。房地产业的迅速发展特别是房价的节节攀升促进了市场投资的热情和房地产供给的迅速增加。在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，市场形势发生了根本的变化。到80年代末90年代初，美国23个主要大城市的房屋空置率超过20%，而在80年代的高峰时期仅为4.6%(HerringandWachter，1999)，由此导致了房价的大起大落。根据Abranham等人(1996)的统计，在1977-1992年期间，美国大都市地区的房价经历了两次较大的波动，即70年代末的上涨和80年代初期的下跌以及80年代中期的上涨和80年代末的下跌。其中后一轮房价的涨跌幅度远远高于前一轮，尤以东北部地区最为突出：1983-1988年的房价年均增速达到13.9%；1988-1992年的房价年均跌幅为6.2%。 在房地产业迅速发展的过程中，商业银行等金融机构扮演了非常重要的角色。80年代中期，由于房价的迅速上涨，市场抱有普遍的乐观预期，银行在房地产部门的资产迅速增加。统计表明，80年代中期是商业银行不动产贷款增长最快的时期。到1989年底，商业银行的房地产贷款占贷款总额的比例已经接近40%(见表1)。随着房地产市场的逆转和房价的回落，银行的房地产价值和抵押贷款资产价值迅速下降，房地产信贷风险严重恶化；加上当时特殊的经济周期和金融机构自身的原因，其结果只能是房地产不良贷款增多，利润率连年下滑。根据索罗门兄弟公司的资料，美国35家主要商业银行的总资产净利润率由1985年的0.65%下降至1989年的0.25%；与房地产相关的坏账占坏账总额的比率在1989年达到31.29%，到1990年则上升为43.41%。 在商业银行发生困难的同时，储蓄与贷款协会(SLs，简称储贷协会)也发生了严重的危机，直接导致了联邦储蓄与存款保险公司的破产和联邦存款保险体系的重组，并直至90年代末才完全得到解决。 20世纪80年代以前，储贷协会在美国金融业中占有十分重要的地位。这主要是因为，随着战后美国经济的复苏，人们被战争长久压抑的对包括房屋在内的耐用消费品产生了旺盛的需求，从而促进了储贷协会的迅速发展；而政府当局为了解决退伍军人的住房问题，也大力鼓励储贷协会的发展(陈宝森，1993)。从图1可以看出，在战后至70年代末这一期间，储贷协会持有的金融资产占所有金融-资产的比重不断上升，一度接近商业银行的一半。考虑到与银行和共同基金等金融机构日益激烈的竞争，这一显著增长是值得肯定的。在80年代以前，由于金融当局对存款利率实行管制，储贷协会的利率风险并不严重。但70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。特别是在70年代到80年代中期这一期间，美国经历了严重的通货膨胀，利率也随之上升，再加上金融创新导致竞争的加剧，储贷协会的融资成本大幅上升，甚至出现了利率倒挂，其经营陷入了严重的困境。 为了挽救储贷协会的命运，美国金融当局采取了一系列措施，如放宽储贷协会的利率上限管制、对大量投资于抵押品的资产在税收上给予优惠、放宽储贷协会的资产经营范围等等。1982年通过的《加恩-圣杰曼法案》，放宽了对储贷协会的放款限制，如可以办理总资产40%以内的非住房抵押贷款和30%以内的消费信贷、商业证券以及具有规定等级的公司债券投资，在10%以内从事商业信贷、租赁等业务。由于这些措施，储贷协会资产规模迅速扩张，但过多进入众多原不熟悉的新投资领域，直接导致其经营风险的急剧上升。同时，监管当局的失误和存款保险制度的缺陷，又进一步恶化了危机。特别是在当时的储蓄存款保险制度安排下，存款人只根据利率而非金融机构的资产质量进行储蓄，而储蓄保险并未与机构资产组合的风险程度挂钩，这导致了储贷协会经理人员严重的道德风险问题。而且，监管当局采取了容忍(forbearance)的态度。虽然这一做法曾经取得过效果，但是由于建立监管机构的本来目的是提高储贷协会相对于商业银行的地位，它无法果断地对面临清偿性风险的机构采取市场退出的政策，甚至将最低核心资本要求(CARs)也由原来的4%降到了3%，再加上对落后地区来说，处理储贷机构倒闭问题在政治上和经济上都存在困难。这一切都致使监管当局感到窘迫，甚至不愿意向市场透露储贷协会问题的严重性。储贷协会倒闭事件从1982年起急剧增多，备抵坏账占总资产的比例从1983年的0.15%上升到1988年的1.18%，增加了近7倍。美国储贷协会的经营恶化和各地的挤兑风潮迅速蔓延，到1986年，联邦储蓄与存款保险公司也因而丧失了清偿能力。面对储贷协会的危机，美国政府不得不对监管体制进行改革，通过1989年《金融机构改革、复兴和实施法》(FIRREA)和1991年《联邦存款保险公司改进法》(FDICIA)，加强了对储贷机构的监管，并对存款保险体系进行彻底改革，才最终化解了这场危机。