在美国买房如何选择房贷 在美国贷款买房，约有四分之一的贷款是Fannie和Freddie推出的方案，其余的则是政府贷款方案、超额信贷和组合型贷款， 这么多种类，应该从何开始选择呢？ 利率类型 贷款的利率类型不外乎是固定利率、浮动利率或混合型利率。如果会长期住在该房子，或者是无法承受风险的人，可以选择固定利率；如果只是短期居住，例如，3-5年，浮动利率会比较适合；介于两者之间的话，则建议选择混合型利率。 其实，该选择什么利率类型，说来说去，跟成本有关。买东西时，我们也都会比价，而价格基本上与供需有关，供应量越多的产品，价格往往比较低，这个概念若运用于房贷方案，同类型的方案越多，此类型方案的成本会比较低，真的是这样吗？ 房贷和购买商品有几个不一样的地方，其中之一，就是房贷会因为申请人自身条件不同，申请条件也会些许不同。换句话说，信用比较不好的人，可能需要准备比较多的头期款，也可能需要借贷担保人，或者需要准备比较多的申请文件，所以成本是否比较低，请各位自己评断。 目前，传统型房贷的供应量最多，所以，大多数人第一份房贷的选择，是传统型房贷。第一次申请房贷的您，也可以考虑从传统型房贷方案开始筛选。 自备款 自备款应该是在选择房贷时首要的考量因素，放款机构通常要求百分之二十的自备款，自备款越少，利率越高，申请难度高，方案的选择也比较少，而自备款高的话，选择范围比较广。 贷款期 现有方案的贷款期介于10-50年，最普遍的选择是15年或30年。贷款期的长短差别在每个月的摊还金及缴交的总利息，借贷金额会分摊到每个月归还，所以，贷款期越长，每个月负担的本金越少，可是缴交的总利息则越多。 如果还是不知道该怎么选择，可以请教房贷业务专员，毕竟这是他们的工作，不过，不管市面上有多少方案，有些专员只会固定推荐1-2种房贷，通常是他们最熟悉的方案，因为比较了解该方案的运作，所以，除了听他们的建议，最好自己也能查查资料，看看他们推荐的方案是否适合自己。 证明文件 现在几乎都是利用房贷自动审核系统（AUS）审核申请资格，需要准备的文件比以前少很多，而信用越优良的人，准备的文件更少。不同的方案，所需准备的文件数量不同，按照文件提供的程度，分为下列几种类型： 需提供所有文件的方案（Full Doc）：按规定，提供最完整的文件，一样都不能少。例如：税单、薪资证明、工作证明、三个月以上的存款证明。 需提供部份文件的方案（Low Doc）：只要提供部份程度的文件，例如：只需提供一个月的存款证明，或者，不需提供薪资或工作证明，审核专员直接打电话到公司询问。 无需收入证明的方案：申请书上不需填写收入资料，也不需提供相关文件。 无需资产证明的方案：申请书上不需填写资产资料，也不需提供相关文件。 无需收入和资产证明的方案（NINA）：申请书上不需填写收入和资产资料，也不需提供相关文件。 自述所得的方案：申请书上要填写收入资料，但不需提供相关文件。 无需收入、资产和工作证明的方案：不需提供收入、资产和工作的资料及相关文件。 无需收入、资产和工作证明的方案只是在文件准备方面最轻松，其实却是成本最高的方案。每一样证明文件（工作、收入、资产等）都是用于风险评估，每少要求一项证明时，放款机构会利用其他方式补偿，如：提高自备款、提高利率、提高手续费...等等。但是，如果您有30几个退休帐户，而每个帐户都有收入，若全部提供，真的很费时，这时就真的要考虑无需收入、资产和工作证明的方案。 房地产类型 抵押房屋的种类也会影响房贷的选择，只要不超过四户单位的住宅，都可以申请传统型房贷，多于四户的住宅则申请商业型贷款或公寓式建筑贷款，其他特殊类型的房产，则比较少有适合的方案，所谓的特殊类型的房产如下： 分时住宅（Time-Share）：如，海边渡假住宅。持有住宅部份的所有权，每年只是某些特定时间住在该房子。很少有放款机构愿意接受此类型的房子做抵押，因为申请人没有100%的所有权，如果违约，放款机构无法轻易拍卖该住宅。 复合式饭店：此为饭店型公寓，公寓内每一个单位的所有权独立分开，通常购买后会出租（日租、周租或月租），放款机构认为此类型的房产不是住宅，比较像旅馆，所以不接受申请传统型房贷，但可以申请商业型贷款。 移动式组合屋：移动式组合屋是私人财产还是房产呢 如果您认为私人财产，则可以申请车贷或船贷；如果若想定义为房产，此移动式组合屋必须紧贴于土地上，且基本上只能申请专门以移动式组合屋作为抵押的贷款。 特殊房地产：放款机构评估抵押物件的价值时，会比较该地区一年内相同类型房产的成交价，所以，如果您的房产价值无法进行比较，则可能无法申请传统型房贷。这类情况比较容易发生于农村地区，方圆百里内可能只有一间房屋，所以无法比较。虽然传统房贷没有适合的方案，这类房子可以申请美国农业地区发展贷款（USDA/RD）。 利率类型、自备款、和贷款期、文件证明提供程度以及房地产类型，是选择房贷方案要考虑的因素，各位可以从这些因素着手，找寻适合自己的房贷方案。