介绍一下新西兰奥克兰市的房地产产权制度及住宅市场？ 新西兰的住宅交易市场是较为成熟、完善而活跃的。1、自建住宅。新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得缜密而严格，小到毗邻住宅间的栅栏建造，大到中央商务区建高级办公楼建筑规定，这些资料都 可以通过互联网获取。居民要自建住房时可以采取两种办法，一是委托给建筑中介，二是可以自行建造，但都要经政府一系列批准手续后方可进行。第一步就是到城 市管理委员会查核将要建房用地是否符合城市规划建房要求。城市管理委员会拥有一套数据量非常庞大的房地产产权产籍地理信息系统。只需将某一地块的地址键 入，就可获得该地的面积大小、土地类型、可分割现状、可建房种类、房屋高度、市政基础设施状况及树木种植情况等，原则上任何人建房都不可伤及树木，通常规 定10年以下的树木可以移植，超过10年的树木只能保持在原地。同时还可获得该地块上的曾建建筑物及建筑平面图、现有建筑物及平面图、历次产权人、产权转 移时间、成交价格及销售代理人、代办律师等相关产权变更档案。拟建房人自行确认这些情况后，即可上报该土地规划与土地设计，审批时间大约为6—10个月。 得到土地规划审批后进入第二步房屋设计，同时上报城市管理委员会批准，主要审查房屋安全、对邻居房屋遮光度、排水工程连接等，审批时间大约也为6-10个 月。所有的审批手续通过后，才进入正式建房过程。为确保房屋安全，建房每一个环节均要得到城市管理委员会的核查，才能进入下一步，环环紧扣。因此为节省时 间，顺利通过政府审核，大多数人选用在城市管理委员会有很好声誉的建筑公司进行主要环节的建筑工作。2、住宅交易。新西兰的住宅从大类上分：一是全新房，二是二手房(房龄在两年以上)。这两种房屋购买方式唯一不同的是：新房买卖需交纳 12.5%增值税，而二手房交易是免税的。由于新西兰住宅允许自建，所以一些人便以此为生，名义上虽然不是房地产开发商，但实质是进**地产开发建设。他 们买地建房，自住或出租两年，再将其作为二手房出售，以节省一笔税费。政府对于这种自建出售行为认定为较高风险个人投资行为，不作为经营行为对其征税，对 于活跃房地产市场交易起到了积极的推动作用。居民购房或是从开发商手中购买，或是通过中介商购买，或是向房主直接购买。其中通过中介成交比例占总成交量95%左右。新西兰房地产市场信用机 制完善，中介市场发达。政府每3—5年完成一轮房地产政府估价，并将估价报告寄给房屋所有权人，作为房地产市场交易价格指导。房地产中介公司全部为加盟连 锁店，本地老牌公司(Baylays、Barfoot&Thompson)、澳大利亚公司(Harcourts、RayWhite)、全球连锁企 业(21Cen)，在社区遍设连锁店，分别垄断了普通住宅、高档住宅、中央商务区公寓租赁各个细分市场。新西兰房地产协会负责整个行业的人员培训、业务交 流、行业规则制定等行业管理工作。房地产买卖的程序通常是，首先选择合适的房地产经纪人，介绍基本情况。房地产经纪人接受客户委托后，通过公司数据库或新西兰房地产中介行业协会 网站与其他公司的同行联系获得客户所需要的房地产信息，根据这些信息向购房者推荐适合房屋，亲自带购房者去看房；或向卖家提供独家委托销售、普通代理销 售、拍卖、开放住宅等代理销售服务。在二手房交易过程中，买卖双方是背对背的，大量沟通工作由房地产经纪人完成。如果购房者对欲购房感兴趣，就可与中介签“购房协议”但并非是最终 协议，房地产经纪人持“购房协议”游走在客户间解决他们对价格认知的差异，当双方达成完全一致后，成为正式有效的“购房协议”，并将此协议分别交给买、卖 双方的委托律师(非律师鉴证无效)。买方律师接到此协议书后，将会安排买方交纳定金(一般为房价的10%)。在购买者的贷款批准后，中介将此笔款项交纳给 卖方，同时卖方向中介机构交纳佣金(佣金平均为房价的3.85%)。此外还要有一位贷款经纪人或注册会计师负责其银行贷款申请事项。在购房人获得标准房屋 所有权证书后，交易完成。3、住宅租赁。奥克兰市的住宅租赁市场与住宅交易市场并重，租房的人群主要分为四类：一是一生只租房子，不买房子的人。在新西兰，由于社会福利 较高，社会保障制度比较完善，再加上新西兰房地产不可以继承，所以很多人一生都不会买房子。二是一些暂时不打算买房子的人。新西兰年轻人独立意识很强，他 们在自立后通常搬出家。一方面对生活格调要求高，另一方面还没能力购买相应水平的住宅，即使可以通过信用贷款等方式负担购买普通住宅，但也宁可暂租住较为 舒适的高级住宅。三是到奥克兰工作的人。奥克兰人口超过新西兰人口总量的三分之一，其中很多是从新西兰各个城市汇集到这里工作的。他们只看中这里的工作机 会，但厌倦大城市的嘈杂、人情冷漠，将来会选择回故乡去养老，所以他们只租而不买房。四是新移民和海外留学生。他们占租房人群的比例最高，也正是由于这股 短时期内突然新增的租房需求，推动了奥克兰房租迅速上涨，拉动了奥克兰市房地产市场交易价格上扬。4、政府廉售或廉租房。政府廉售或廉租房主要是为满足低收入人群的住房需求。设有专门办事机构，对廉售或廉租房建设进行管理并对申请人资格进行 审查，主要服务对象是新移民和老年人。普通廉售或廉租房，建筑密度大、规格低，只满足住房人的基本生活需求，政府希望居住人在有能力改善住房条件时，就立 即腾出，政府再将其给其他急需住房的市民。近年来，由于房地产价格的上涨，申请政府房的人不断增加，奥克兰市政府面临的压力越来越大，所以申请门槛也一再 提高，现在即使条件符合，等待时间有的也甚至超过两年。作为社会福利制度的一部分，政府大力兴建老年公寓。老年公寓虽然通常户型较小，但建设、装修、各项设施的标准较高。