澳洲房产自住房变成投资房，贷款有影响吗？ 目前房市相对平淡，越来越多的人选择购买一套新的自住房，并将之前的自住房用作租赁投资，并在市场好转后再上市出售。因此一个现实的问题就是，如何将目前的自住房贷款转为投资房贷款？如果你的自住房贷款有抵减账户功能（offset account），这并不复杂，而且你会发现，转换贷款结构对你的应缴税额会发生很大的影响，因此一定要和你的会计讨论。抵减账户的最大好处就是在使你保持初始贷款额度的同时，如果你在账户中存入额外的资金，能减少这笔资金相对应的利息额。由于这些额外的资金是存放在一个独立的账户，而不是房贷账户，因此当你选择购买新的自住房的时候，你可以从抵减账户中取出这笔钱用于购买新房，从而减少新的自住房房贷。与此同时，你在将现有的自住房贷款转为投资房贷款时，你仍能将贷款额保持在最初的水平。这样就能使你最大限度地享受到负扣税政策带来的税收优惠。如果你现在的自住房房贷没有抵减账户，那么事情就会麻烦得多，而且你所能获得的负扣税税收优惠也会大打折扣。如果你之前的目标是尽快还清房贷，那么额外支付的资金就冲抵房贷，并在实际上减少了房贷额。当你准备将自住房贷款转为投资贷款时，这一点就成为了缺点。举个例子，你最初的房贷是30万，你额外还了10万贷款，当你准备把自住房贷款转为投资房贷款时，能抵减所得税的投资贷款额只有20万，即使现在的事实是，你向银行又提取了10万用于购买新的自住房，你的全部贷款又重新回到了30万。很多人以为，只有投资房房贷才需要设立抵减账户。但事实是，我们永远不会知道长期会发生变化，因此，最好在一开始就设立好能在长期给你带来最多机会的方法。而拥有抵减账户功能的房贷能为你提供更多灵活的选择，以应对未来的不确定性。最后，但也是十分重要的一点是，当你乔迁新居之后，一定要对以前的自住房，也就是现在的投资房重新估价，并保留好估价报告。一旦市场好转你决定出售这套房子时，这份报告对你很重要。毕竟，这套房子曾经用于自住，你希望确保获得在自住期间全部的资本利得税豁免。因此，在你搬出这套房子时进行价值评估并获得当时真实的市场价值，在将来计算资本利得税时，有助于确定物业基本成本。还有一点，在决定如何将自住房贷款转为投资房贷款时，一定要征询你的税务会计的建议，以了解这样做对所得税的影响。