柏林的租赁市场如何？投资回报怎样？ 当欧洲金融危机，房地产泡沫破裂时，德国却独善其身，不仅经济发展稳定，而且房地产市场也迎来了期待多年的欣欣向荣的景象。一些大城市的房价五年之内上升了50%。然而同国际间发展水平相近国家比较，德国房价仍然在可以接受的范围。德国多数房地产专家认为，德国的房地产没有泡沫，目前的购房热情是刚需，一方面德国是租房大国，据2014年的统计数据，德国租住房占57%，10多年来这个数字基本没有变化，在大城市房屋很容易出租出去。另一方面，目前贷款利率一直保持在很低的水准，以至于在一些城市贷款买房每月的负担比租房少，所以这些城市的房已经是供不应求。作为欧盟最大的经济体，德国的自有住房率最低。据德国统计局2014年数据，约有30%的德国人选择长期租房生活。这当然给不动产投资者指明了投资方向──购买公寓，获取可观且稳定的公寓租金回报。按德国最常见的三种档次的公寓为例。即便是保守估计，50平米的公寓年回报率也可以达到5%以上。千万不要忘记的是，产权永久！跟高风险的股票等期货投资相比，省去的不仅是风险，更是您一天花去数十小时不停关注股市的时间成本和心理压力。按柏林晨报的统计，2009到2015年，柏林各区租金增长从22%（一直很贵的中心区）到99%（周边地区）不等，其中市中心CBD米特区Mitte涨幅为55%。由多项数据可见非常直观的事实：柏林地区房租价格正在稳步上涨。需要特别说明的是，德国政府对房租有着宏观的调控，立法要求每年房租涨幅上限不能超过20%。但是客观长远来说，这样的宏观调控规范了市场，而一个健康的房地产市场，只会给房主带来更稳健的收益。完全没有泡沫的不动产，才是房主和租客的双赢。如果你有足够的资金，完全可以一次付清房款，但是你想利用银行贷款的杠杆作用更有效的支配你的资金。那么银行贷款的杠杆作用是什么呢 耐心看完下面的解释你就会清楚了。1、假设一套房，买房的总费用是100.000欧元，房租回报率是3%，如果0贷款，那么房租的利润是3.000欧元，利润率还是3%。2、现在假设贷款50%，贷款利率是2%，那么50.000欧元贷款仍有1%的利润(3%-2%)，即500欧元，加上自己投入的50.000欧元3%的利润，即1.500欧元，用户实际获得利润是2.000欧元。即投入50.000欧元，有4%(3%1%)的回报率。这时银行贷款的杠杆作用为1。3、现在假设贷款80%，贷款利率是2%，那么80.000欧元贷款仍有1%的利润(3%-2%)，即800欧元，加上自己投入的20.000欧元3%的利润，即600欧元，用户实际利润是1.400欧元。也就是说，投入20.000欧元，有7%(3%4*1%)的回报率。这时银行贷款的杠杆作用为4。小贴士:从上面的计算看到，利用银行贷款杠杆作用的前提是，贷款利率要低于租金的纯回报率。另外在此提醒大家，利用银行贷款操纵房地产投资，一定要在你有充足资金的情况下进行，因为如果资金不足，一旦市场出现变化，有可能会陷于房贷危机。当欧洲金融危机，房地产泡沫破裂时，德国却独善其身，不仅经济发展稳定，而且房地产市场也迎来了期待多年的欣欣向荣的景象。一些大城市的房价五年之内上升了50%。然而同国际间发展水平相近国家比较，德国房价仍然在可以接受的范围。德国多数房地产专家认为，德国的房地产没有泡沫，目前的购房热情是刚需，一方面德国是租房大国，据2014年的统计数据，德国租住房占57%，10多年来这个数字基本没有变化，在大城市房屋很容易出租出去。另一方面，目前贷款利率一直保持在很低的水准，以至于在一些城市贷款买房每月的负担比租房少，所以这些城市的房已经是供不应求。作为欧盟最大的经济体，德国的自有住房率最低。据德国统计局2014年数据，约有30%的德国人选择长期租房生活。这当然给不动产投资者指明了投资方向──购买公寓，获取可观且稳定的公寓租金回报。按德国最常见的三种档次的公寓为例。即便是保守估计，50平米的公寓年回报率也可以达到5%以上。千万不要忘记的是，产权永久！跟高风险的股票等期货投资相比，省去的不仅是风险，更是您一天花去数十小时不停关注股市的时间成本和心理压力。按柏林晨报的统计，2009到2015年，柏林各区租金增长从22%（一直很贵的中心区）到99%（周边地区）不等，其中市中心CBD米特区Mitte涨幅为55%。由多项数据可见非常直观的事实：柏林地区房租价格正在稳步上涨。需要特别说明的是，德国政府对房租有着宏观的调控，立法要求每年房租涨幅上限不能超过20%。但是客观长远来说，这样的宏观调控规范了市场，而一个健康的房地产市场，只会给房主带来更稳健的收益。完全没有泡沫的不动产，才是房主和租客的双赢。如果你有足够的资金，完全可以一次付清房款，但是你想利用银行贷款的杠杆作用更有效的支配你的资金。那么银行贷款的杠杆作用是什么呢?耐心看完下面的解释你就会清楚了。1、假设一套房，买房的总费用是100.000欧元，房租回报率是3%，如果0贷款，那么房租的利润是3.000欧元，利润率还是3%。2、现在假设贷款50%，贷款利率是2%，那么50.000欧元贷款仍有1%的利润(3%-2%)，即500欧元，加上自己投入的50.000欧元3%的利润，即1.500欧元，用户实际获得利润是2.000欧元。即投入50.000欧元，有4%(3%1%)的回报率。这时银行贷款的杠杆作用为1。3、现在假设贷款80%，贷款利率是2%，那么80.000欧元贷款仍有1%的利润(3%-2%)，即800欧元，加上自己投入的20.000欧元3%的利润，即600欧元，用户实际利润是1.400欧元。也就是说，投入20.000欧元，有7%(3%4*1%)的回报率。这时银行贷款的杠杆作用为4。小贴士:从上面的计算看到，利用银行贷款杠杆作用的前提是，贷款利率要低于租金的纯回报率。另外在此提醒大家，利用银行贷款操纵房地产投资，一定要在你有充足资金的情况下进行，因为如果资金不足，一旦市场出现变化，有可能会陷于房贷危机。