美国出租房的投资与收益？ 很多投资者失败甚至破产的原因，都在negative cash flow上，忽略各种开销或者计算错误，盲目购买，导致每个月反而倒贴钱，入不敷出，都不是明智的。

　　有人把现金流（cash flow） 比喻成瀑布式（waterfall)。

　　投资者（你）在瀑布的最底端

　　1 收租金(Collect rent)

　　2 经营支出(Operating expenses payment)：税，保险，日常维修费等等

　　3 资本支出（Capital expense payment）：更换房顶，暖气空调等等

　　4 贷款支出（Mortgage payment）

　　5 收入所得税（Income tax payment）

　　6 投资者（Pay owner /equity partner）

　　这么长的一串瀑布式分流法，增加了很多因素减少cash flow。而我们投资的目的就是让处于最底层的投资者尽量多的积累cash flow。这就要求我们投资者理解并且会计算每一层级的花费，有助于我们商讨合适合理的价格并且创造出稳定长久的positive cash flow。

　　第一个要明确的概念就是净营业收入（Net Operating Income），简称NOI。净营业收入NOI可以告诉我们总租金减去我们每天的经营支出（operating expenses），并且包含了空置费用（vacancy reserves），管理费用（managementfee），不动产税（property tax），保险（insurance），维护费用（maintenance）。但是注意，这里并没有包含还贷款的费用（Mortgage expenses）和资本支出（capital expenses）。但是注意，这里并没有包含还贷款的费用（Mortgage expenses）和资本支出（capital expenses）。以下是一个真实的例子，月租$1500的房子，最后净营业收入（Net Operating Income)大概$925。

　　接下来，还记得瀑布的第三层级么？资本支出（Capital Expense Reserve），这是个很现实的问题。

　　资本支出就是针对那些开销大的项目，比如更换屋顶，空调暖气设备，还有其他一些类似的开销。现实生活中，这个资本支出其实是很正常的且避免不了的，而且这不是一笔小的开销，一旦需要更换，动辄就是上千刀的花费了，所以投资者们要有心理预期，每个月从cash flow中考虑预留这笔钱作为日后的开销，或者也可以理解为，将这笔开销平均分摊到每个月上了。

　　在上面的例子中，投资者一年大概900刀的capital expenses,平摊到每个月大概$75。

　　绝大部分的投资者都是有贷款的，所以接下来是瀑布中的第4级Mortgage。我们假设这个出租房交易价格$150,000,首付20%，贷款利率5%分30年还。那么每个月的还款金额就是$644.19。

　　这样，每年就有大概$2470的收入流入到投资者的账户中。但是, 还没有完，最重要的事情可千万别忽略，那就是Tax！

　　在上文的例子中，最后的该出租房的taxable income的每年taxable income是$776。

　　假设收入所得税率是25%，25% x776 = $194.?那么$194就是你要交的税啦。最后剩下的真实收入是$2278一年。

　　专家提醒：

　　仔细想想当时首付20%也就是大概3万，然后每年cash进入账户$2278，cash on cash?return(2278/30,000)大概在7.5%。然而这还没有算你还的贷款而增加的equity的部分，因为你每个月还的贷款也包含了很多本金的，最后30年后房子就是你的了，或者不到30年你卖掉了房子。你的equity也相应因为不断还贷款增加了很多，这些都是你的投资收益。并且最后卖掉房子时，本身房子自身价值的增长也是投资收益之一。

　　想必看到这里你也大概明白了cash flow的重要性了。比如：在现实生活中你的税率是32.65% （25%的收入所得税 7.65%的social security和Medicare tax）。如果想拿到$2278的现金（税后），你需要挣$3,379 ($2,278 ÷ 67.35%)。如果每个月收入$7000的话，相当于辛辛苦苦工作了半个月了。而拥有了这个出租房呢，还完贷你还保留了收入的92%?($2,278/$2,472)。如果你拥有12户这样的投资房出租，那么一年银行就会多出来$27,312 (12 properties x $2,278 cash flow after tax）。