在加拿大一般多长时间需要进行一次翻新呢？ 加拿大的房子一般十几年后会显旧态，有屋主就考虑装修翻新，住的舒服点。也有人一住几十年都不做大的装修。

　　除了房主，还有一些专业投资者，专门买有潜力的区的旧房子，翻新后转手售出，最近些年获利颇丰。应该讲各种动机加起来，需求还是不小的。希望这样基本回答了你的问题。

　　既然讲到了这里，就讲一些相关的投资模式吧。

　　一般最基础的房产投资，是buy and hold 就是买了就等升值。当然这里面有具体的操作现金流不同的做法。有进一步的做法就是加入增值服务，进行暴力强制升值：）重新翻修或推倒重建是其中较常见的两种做法。

　　推倒重建和修缮各有各的特点或适合的情况。没有哪种就一定比另一种好。我的经验是做好了的话两种都可以获得可观的利润。我一般在不同的区根据房子和地的情况会进行不同的操作。手法灵活的因地制宜才可以做到利润最大化。

　　先说下修缮，时间相对短些，审批也容易/快些，地基结构等很多现成的东西都可以直接用。但是同样的，在设计的时候也会受到这些制约。卖的时候大家也会认为你的就是个旧房子，翻修了下也不是新房子。但在有些区，旧房建的时候政府相关规定没有现在严格，所以可能土地使用率等会比建新房更好。所以这些都有综合考虑进去，做好估算和项目计划，找出最适合的方案。

　　再说下推倒重建，有人是自住一段时间，然后再考虑要不要卖。华人不少喜欢住新房的，所以在适合的区，有的投资者只考虑推倒重建，最起码自己住了新房子了。卖的时候买家也会以新房的价格来出，不会太低的。新房总要比旧房装修要值钱的。

　　重建的手续大概来说是这样的。先找一个有经验认真负责的地产经纪人帮你选地。没有经验的人可能看着一块地大小不错，旁边有人建过新房，就以为自己买了也可以建。实际上可能影响到建房的因素很多，一定要找有经验的人才可以。时不时有人买了房后才找到我让我帮他们去解决地的问题，说申请中碰到问题了。我虽然有足够经验有能力解决一些可以解决的问题，但并不是所有问题都是能解决，或者值得去解决的。如果建一个房子利润40万，解决问题需要100万那就不值得去解决了。所以一定要在买房前就考虑相关问题，不要等事成定局就晚了。第二步是找相关设计人员设计新房图纸，递交市政部门审批。第三部是找到建筑商，监理，管理人员进行工程施工。新房建成就可以入住了。真正有一条龙一手经验的人可以帮你避免很多不必要的花费。举个例子，不同的设计可以会造成造价的几倍差别，设计师很多只考虑设计效果，不关心工程造价。有个总体考虑全局的工程管理人员从头到尾进行项目管理就可以保证造价及质量。

　　这里也大概提提修缮的手续。我直接贴过来以前写过的一段文字，正好用在这里。

　　什么工程需申请：

　　·新开门窗或改变原有门窗大小

　　·涉及水电气的

　　·需要装壁炉的

　　·改变墙体位置

　　·挖地下室

　　·挖游泳池

　　·建面积大于10平方米的工具房

　　·改变用途

　　申请过程：

　　找有资格的工程师/设计师测量，画图及出具详细的施工规格，业主签字，然后相关文件会送去市政建筑许可部门，缴费等待批准或者反馈。小工程会两周左右出结果，大项目比如建新房会需要2-6个月或者更久。具体要看工程的复杂程度及与现有规定的吻合程度。

　　根据具体工程，可能需要同时申请水，电，气，拆除等的许可（独立于建筑许可）。

　　装修工程风险控制：

　　质量风险，工期控制等都是需要提前考虑，合理安排去避免的。找到认真负责的工程公司，协调市政监理（building inspectors）的检查, 以确保项目的高质按时完成。

　　同时最好能考虑到小区的审美潮流趋势，以较小的投入取得较大的回报，这样就是一个成功的项目了。

　　另外，出于责任心，我需要告知您现在不是短炒的好时机。中长线是入市的好机会，但短线还不够明朗。请根据自己的投资目标酌情选择适合自己的操作方法。

　　这里介绍的翻修许可过程，如果你找我来管理就不需要了解细节，但知识多了不是坏事 :) 当然具体工程中的繁琐事务很多需要注意，这里只是要点介绍。

　　买个旧房装修入住，或以高价卖出盈利，是一种常见操作方法。前几年多伦多一个房子半年多挣几万十几万几十万的情况都有过。虽然装修是小项目，不像开发土地那么繁杂，但不可以随意动工，不然可能会面临政府罚单或法律诉讼。有人就遇到过花了几十万的工程被政府责令全部拆除。每个城市政府会有不同的规定，但大同小异，这里只是按多伦多区简述一下，具体情况需要具体分析。