在休斯敦做商业地产投资，都有哪些类型的可以选择呢？

　　商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心，百货大楼，加油站，写字楼，酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。美国的商业地产投资是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

　　最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，休士顿市场上有上千个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-8%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险.

　　美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。

　　物业类型、资产规模丰富多样，还有世界第一经济体作为支持，大家普遍认为是一个比较好的资产配置选择。

　　除此之外，还有几点考虑：

　　第一是税收，投资美国商业地产所产生的利润可以通过折旧的方式抵扣掉，而且在抵扣年限全部用掉后，还可以进一步用其他的税收政策来置换；

　　第二是杠杆，一般美国商业地产投资的杠杆都在70%左右，合理的运用可以有很多机会来以小博大。

　　第三是政府，美国政府今年初刚刚废除了外国人购买美国地产强制扣除10%税收的政策，这就是释放了一个比较良好的信号。政府的态度是积极的，外国人购买很多农场、土地也是没有限制的。

　　投资美国商业地产需要注意的问题

　　第一是地产投资流动性差，要选择合适的卖出时间点，需要耐心，在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性；

　　第二是日常管理运营很重要，需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个N的租约形势，管理费可以让租户报销返款给业主。

　　第三是租户违约，比较大的风险之一，在财务计算书中需要综合考虑到。

　　如何操作商业地产投资？

　　第一是找 当地的商业地产专家为您体裁衣.找到适合您的投资项目.

　　第二是有的人可能没有那么多精力在商业地产的收购和管理上，一些开发项目的所有权和私募投资也是比较好的选择。

　　商业地产如何避税

　　商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。美国商业房地产的税看似很高，其实里面有许多税是可以用运营费用来相抵。当然，无理由的抵扣是绝对不允许的，一方面它不符合美国国税局关于美国税的政策和法案，另一方面也很容易招致美国国税局的审计。具体如何抵税，请咨询专业会计师。以下避税方法，仅供参考。

　　商业地产,对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：房子的地税(房产税)，保险费。

　　,房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费。

　　,房子的维修费。房东到美国来往的机票，餐旅费。房地产公司的管理费。房地产经纪的中介费。寻找租客的广告费。

　　对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

　　在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理.

　　美国公司可以请雇员，员工的所有工资.

　　为美国员工发奖金，礼品,

　　招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至衣服的购买费用，只要是公司的运营.购买电脑，家具，电器等，购买或是租赁豪车.购买豪宅，度假屋，

　　所谓的1031法则，卖掉再贷款买更大的，资产翻倍。

　　1031 交易法则，是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线. 美国税法第1031条规定：只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产，您就可以不交原有房产的资产利得税。具体如下:

　　新购房产必须是商业或投资用途

　　在出售原有房产后，必须在45天内确定一个或以上的重置房产.

　　在出售后的180天内购买重置房产.

　　也可先够重置房产，再卖掉原有房产.

　　重置房产必须等于或高于原有房产的价格.