美国的房产市场被认定为过热，那银行会缩紧贷款发放吗？ 虚线部分为预估值

　　Hi Kot,

　　相比2008年次贷危机引发的巨幅震荡，美国房产市场恢复得不错。然而，房屋库存量持续走低始终，也出现了抢房现象，即所谓的卖方市场。自2018年初，美联储就宣布会将3次上调按揭利率（Mortgage Rate，又称抵押贷款利率）。

　　自从2018年开年以来，美国按揭利率处于稳步上涨，涨幅近50个基点，且丝毫没有回落的迹象。美国房产机构Zillow认为，这或许意味着低按揭利率时代就要终结。

　　按揭利率变化并不是处于一直涨涨涨的状态，而是在震荡中上扬（参考图表）

　　 别小看这一变化，它将影响房产市场的活跃程度。在贷款者可承受范围内，房贷利率的高涨有助于加速首次购房者的决策时间。不过，一旦涨幅过高，贷款者将重新考虑自己是否能拿出那么多首付，以及月供是否会成为每月开销的负担。

　　Zillow 高级经济学家 Aaron Terrazas在近日公布的一份报告中表示：“按揭利率出现了明显的上涨趋势，意味着人们普遍负担得起的按揭利率时代就要走上历史终点了。在决定是否换房时，一些正享受着较低按揭利率的房主宁愿将现有住房翻新一下，也不愿进入竞争激烈的房产市场重新买房，较高的按揭利率限制了他们的购买力。”

　　更可怕的是，不仅可负担能力和购买力将被限制，按揭利率较高还会引起房产库存降低的副作用。大部分购房者可以接受按揭利率适度上涨，而一旦该利率上涨到历史水平，人们就不愿卖房，从而限制二手房库存，这将无疑让房产市场更加紧张。

　　房贷利率未来将继续上涨

　　从美国公布的GDP、CPI和失业率反映，美国经济确实是在逐步回温中。而且根据房地美预期，与房贷利率直接相关的10年短期固定国库券利率在2018年和2019年都将继续上升，30年固定房贷利率有望在2019年突破5%。

　　美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在接受华盛顿邮报采访时说道，尽管存在下滑趋势，我们处于一个永久上升的利率环境中。贷款利率的轻微下降是买家考虑锁定这些[较低]利率的一个好时机。他们等待的时间越长，他们可能会遇到更高的利率。

　　Q1: 外国人在美国申请房贷的利率？?

　　目前，在美国绝大对数州，外国客户（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，通常申请的房贷利率会比美国客户高出1到1.5个点左右。我们最近有外国人贷款优惠、首付30%，不查收入