在纽约将房屋出租，应该怎样做税务规划？ 纽约出租房屋在税务规划上可以从以下几点考虑。

　　首先，在房屋租金收入方面需要将全年的租金收入(无论是支票付款，现金付款或是电子汇款等）计入租金收入，出租Security Deposit 保证金一般不需要算作收入。在收入方面筹划空间较小。在出租房屋支出方面，房屋产生的各项税费以及折旧费用等均可以冲减收入并在税单Form 1040 Schedule E中体现，具体抵减收入方面可以从以下几个方面考虑： 1. 折扣费用，一般住宅地产按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧，自购买之日当月开始计算。 2. 贷款利息及贷款点数。如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。 3. 房屋保险金。房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等。 4. 房产税。房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。 5. 房屋维修费用。比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。 6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用，比如火车地铁机票等等。 7. 水费电费等，如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。 8. 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。 9. 广告费用。例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。 10. 如果雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可抵减收入。 11. 法律支出。如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费 以用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。 12. 意外损失及失窃等。如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。 13. 如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。 总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出均可以在租金收入里面抵减。

　　其次，需要考虑投资人个人身份是否是美国税务居民以及将来是否有移民计划。身份不同，面临投资的税率以及将来房屋处置都会不同，总的原则是美国税务居民的税务负担要小于非美国税务居民。美国税务居民(美国公民，美国绿卡，或者满足居住天数要求即过去一年在美国居住不少于183天或三年累计加权不少于183天)的投资收益会和个人其他工资薪金，投资股利利息等全球收入放在一起综合考虑税负。非美国税务居民仅针对美国境内的收入及支出申报纳税。非美国税务居民在美国境内拥有不动产而产生的收入需要申报联邦及州年度非居民个人所得税税单, 即联邦 Form 1040NR (U.S. Nonresident Alien income Tax Return) 及州税比如纽约州 Form IT-203 (Nonresident and Part-Year Resident Income Tax Return)。如果外籍人士在美国拥有房产产生租金收入，税金计算方式同样为所有租金相关收入减去房屋相关成本费用后乘以个人适用的联邦所得税及州税税率即得到当年出租房屋的所得税。当然也有一部分业主选择不申报美国个人所得税税单，即不申报租金收入也不报个人联邦及州所得税单，此种情况下，租金收入的30%需要上缴美国国税局(Internal Revenue Service - IRS)。如果委托房屋中介代收租金，中介则有义务代扣代缴收入的30% 上报给IRS。如果没有房屋中介，屋主则有义务自行上缴租金收入30%到IRS。总之，不申报税单的情况下，30%的租金收入需要上缴IRS。通常理性的投资人都会选择申报所得税单，因为可以在租金收入中抵减房产税，贷款利息，修理费用，折旧费用，会计师申报等所有相关费用。如果相关费用加起来超过租金收入，那么不仅当年不用缴纳任何税金还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润(公司形式拥有房产时)。

　　最后，需要提醒的是如果是非美国税务居民将来处置美国房产的时候，将会受到美国FIRPTA - Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980法案的管辖即房屋卖价的15%将会被美国国税局代扣缴税款，需要投资人期后申报年度联邦所得税税单以后，把多缴的税款取回。如果投资人申报过美国所得税税单拥有美国税号Tax ID的话，通常税款返还一般会在3-6个月左右，如果投资人没有申报过所得税税单也没有美国税号的情况下，那么拿回多扣缴的税款将会耗时1-2年或者更长时间（Tax ID 是非美国税务居民在美缴税及退税的唯一身份识别代码信息，如果没有Tax ID, 美国国税局会耗费大量时间甄别个人及交易真实合理性），所以通过美国注册会计师尽早协助申请Tax ID以及及时申报美国所得税税单至关重要，希望投资者关注，避免损失。谢谢！