请问15%的海外买家税在加拿大怎样才能退？ 2017年4月20日，加拿大安大略省财政厅发布官方消息：从2017年4月21日开始，对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX（以下简称 “NRST” ），其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。这使得许多有购房意向留学生和拿工签的社会新人对买房望而却步。

　　什么样的人群要交15%NRST 满足什么样的条件可以退还NRST?... 现在为您一一解答。

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　　受影响的人群：

　　非加拿大公民；

　　没有加拿大永久居住权的外国人;

　　外国公司；

　　外国人控股的公司；

　　外国公司控股的加拿大公司；

　　信托管理者是外国人或者外国公司的信托；

　　信托管理者时加拿大公民或加拿大永久居民，但信托受益者是外国人或外国公司的信托。

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　　受影响的房屋

　　NRST 适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋，联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下，每个单元均被视为单一家庭住宅。

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　　可豁免NRST的人群

　　1) 被安河OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）确认可以不交NRST;

　　2） Immigration and Refugee Protection Act同意可以不交NRST，也就是难民;

　　3) 如果夫妻联名购房，但其中一人是受影响的人群，另一方是加拿大公民和永久居民；

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　　退NRST的条件

　　如果受影响的人群满足以下条件，已交的NRST 可以如数退还 :

　　1) 在购房之日起4年内成为加国公民或永久居民;

　　2)在购房之日起至少参加加拿大两年的全职在校学习；

　　3)在购房之日起在安河合法连续全职工作1年；

　　在此期间，购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有。并且，此房屋必须是购房者的主要居住地，一直没有卖。

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　　敲黑板

　　有人可能很快移民成为选民? 没关系，四年之内你移民来了我退税给你。

　　来留学？只要是两年以上学制的，我退税给你。

　　有工签？没问题，来这儿工作一年我也退税给你。

　　所有的退税均包含利息!

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　　退税常见的问题大集合:

　　(1) 这个rebate是先交钱后退回吗？

　　答: 是的，这个钱要在买房的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带利退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还是会有一笔前期不小的开销。

　　(2) 公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分？所说的利息怎么算？

　　答: 这个不用担心，我问了土地税务部门，他们说这个rebate会是买房时缴纳的15% NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在条文里。

　　(3) 我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？

　　答: 很遗憾，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。

　　(4) 我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST？

　　答: 很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都没有什么用。NRST rebate只看你买房子之后的学习工作时间。

　　(5) 上面你说的情况，是否有时间限制？比如温哥华要求18个月内申请rebate？

　　答: 关于这个问题，政府公告没有说，但是土地税务部门的人认为应该类似于转换成公民或移民身份的时间限制，就是4年内拿到2年大学经验或1年工作经验即可，但是他们特别强调保险起见这个最好看4月27日出台的正式条文里的规定。

　　(6) 我还有1年的时间大学毕业，之后会全职工作，这个1年大学的时间，能否转换一下，然后和全职工作的时间加在一起。比如1年大学换算成半年工作经验，然后再加半年工作经验，就可以申请NRST？

　　答: 很遗憾，这个也是不可以的。不过当你毕业后，工作满一年，就可以申请了。

　　(7) 我和我太太都刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家生小孩，那么还能拿到NRST吗？

　　答: 这个是可以的，两个人中有一个人符合rebate条件即可。但是注意这个房子只能有你们夫妇两个人的名字，不能有其他人。

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