海外买家在休斯敦进行商业地产投资，都有哪些注意事项呢？ 许多从住房出租投资转入商业投资的都有这个顾虑. 就让我先介绍一下

　　 美国商业地产基本情况。

　　 美国商业地产，一般大公司的在成熟商圈，比如沃尔玛、肯德基，这些公司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。

　　美国市场上有上万个商业地产，一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行，也只有5%左右，还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯德基一般在6-7%之间。药店，比如CVS、Walgreens、Rite Aid净回报要高一些，8-9% 的都有，而且租期长。因为药店很赚钱，所以敢签几十年。

　　 一般小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至10%.另外要注意的是美国商业地产的风险。一般来说,商业地产风险大于住宅，这个规则全世界通用。因为哪个城市是好学区，很易知道。但是商业地产就不一样。一般人没有办法得到消息

　　只有专业商业地产专家才掌握这方面信息, 这也是要请商业地产公司的原因之一.另外重要的是地方策划。这就是我们为什么选世界500强大公司的商业地产的原因。他们不但地段好，而且一般愿意担保租约。都是上市的，年销售额几十亿、几百亿美元的公司来担保每月几千到几万的租金。名不见经传的小公司的，风险会大一些。

　　所以选择租客不熟悉的商业地产，不是世界500强的大公司，最好是经营10年以上的

　　 选项目也很重要

　　一般是世界500强大公司为租客，地段优良，并且有量化标准，比如每天有17,800车辆经过，23万名员工在3公里范围内。

　　基本是NNN租约，就是租客比如肯德基缴纳房产税、物业费、保险，负责维修。费用全部是租客承担。

　　 加上租期长（都是已经出租），一般药店租期相对长一些。因为药店是非常赚钱的。药，全世界都很赚钱。所以世界500强药店，只要地段勘察好，一般都敢签好几十年的合同。

　　净回报高（除去养房成本）。

　　总公司或者连锁公司担保，租金稳定。比如肯德基不付租金，那可是爆炸性新闻，肯德基的股票大跌，形象直接严重受损。比如买的这个肯德基倒闭，还有20年租期剩下，那么肯德基总部或肯德基连锁公司一次性付20年租金。

　　投资美国商业地产的优势有

　　1.

　　2.此外，投资者还能通过逐渐增加租金的方式，使物业价值递增，获得稳步上升的收益。

　　3.法律制度健全，经营体系完善

　　美国地产发展历史悠久，法律制度健全。美国有51个独立法域，包括50个州和联邦政府。各州郡有不同的房地产法规，同时还存在针对环保、健康/安全、残疾人保护和融资的一系列联邦法规。在商业地产投资中，消防、土地规划与管理、建筑审批、贷款项目等各项环节都受到政府有关部门监管。

　　4.合理避税的港湾

　　相较于其他资产，商业地产中有很多开销成本可以分摊抵税或延迟缴税，管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，一定程度上将资产规模扩大。

　　应对美国地产税收的策略可分为三个步骤，有一个说法将其归纳为“Defer-Defer-Die”，即“延税-延税-转让给子女”，这样就可以把税收全部抹去。

　　第一步：用折旧抵消收入。房地产在税收上允许投资者将每年的折旧视为一项运营成本抵消收入（土地部分不能折旧）。抵消的收入在当时不需要交税，可以递延到未来作为增值税交付（美国的折旧年限为住宅用商业地产为27.5年，非住宅用商业地产为39年）。

　　第二步：借助1031条款推延。所谓的1031替换条款 (1031 Like-kind Exchange) 即在规定的时间内，通过卖出并买入相同种类的地产，来递延增值税。具体来说，如果投资者通过出售A物业来换取另一同种类B物业，那么暂时无需缴纳增值税。投资者需要在出售旧物业后45天报新物业目标，出售旧物业后180天购置新物业，就可以延迟缴纳增值税的时间。

　　第三步：继承后抹去增值税。第一步和第二步可以将税收递延，但不能抹去。根据美国税收，子女在继承房产时如果房产金额不大（大约1000万美元以下）则可以免除遗产税。在子女继承房产后，资产的计税基础从父母购置物业时很低的税基(并逐年通过折旧递减)调高为市场价值，因此物业没有增值，继承遗产的子女可以完全免去增值税。也就是说，增值税可以通过遗产继承被完全抹去。但如果房产金额大于豁免额，就需考虑遗产税的问题了。