在多伦多哪些用途的房子是可以避免海外买家税的呢？ Hi Janet洁，安省的《Non-Resident Speculation Tax，NRST》规定，购买6个单位以上出租柏文大楼或是农地、商业用地及工业用地的非居民，可以豁免缴纳豁免海外买家税，但是，由于海外买家税的目的不是针对移民及在安省居住的留学生和工作者，不是针对新移民或是希望将安省作为其家园的人。而是针对那些无意在安省居住、安家立业，只是想在本地房市中快速捞一笔，或是将本地房市当做一个存放金钱安全港湾的人。所以符合某些条件的非居民可以得到豁免或者可以申请退税。具体涉及征非居民投机税内容为：

　　1）涉及地区

　　非居民投机税适用于大金马蹄地区，西起尼亞加拉瀑布，东至安省彼德堡（Peterborough），涵盖地区人口达900万，包括Toronto, York, Peel, Durham, Halton, Hamilton, Waterloo, Kawartha Lakes, Niagara, Peterborough, Simcoe, Northumberland, Wellington, Brant, Dufferin and Haldimand。（征税区域参见附图）所以在这个区域之外购买符合法律规定的物业豁免海外买家税，如除了蓝山地区（Blue Mountain）和蜜月湖（Lake Muskoka）地区等，如除了蓝山地区（Blue Mountain）和蜜月湖（Lake Muskoka）地区等

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　　2）纳税主体

　　海外买家税的纳税主体，是指在安省大金马蹄规定地区购买民用住宅的外国实体（foreign entities），或是需缴税的受托人（taxable trustees）。这些人在产权登记时必须申报NRST，并且在提供完税证明（由省财政厅出具的带有编号的纳税收据）或是相关买家可以豁免NRST的证明文件之后，才准许产权登记。非居民投机税需在缴纳土地转让税的同时一并缴纳。

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　　外国实体包括外籍个人，即按加拿大移民法定义不属于加国公民或是永久居民的个人，以及外国公司。外国公司是指未在加拿大注册（incorporated），或是在加拿大注册但被外国人全部或部分控制的公司，除非其公司股份在加拿大上市。此外，根据加拿大税法界定直接或间接被外国实体控制的公司，也被定义为外国公司。

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　　外国人与本国公民或永久居民合买物业，除非两名买主是配偶关系，否则不能获豁免海外买家税。省府将按合购房屋整栋物业的价值，核算和收缴海外买家税。举例来说，如果4个人合购1栋物业，其中1名买家属上述定义的外国实体（个人或公司），即使该外国买家只获得其中的25%产权，外国人买家税也要按房屋价值的100%来征收。

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　　省府又规定所有买家共同负有纳税责任，如果其中的外国人买家未能上税，其他买家有责任缴交税项，即使其他买家是加拿大公民或永久居民亦不例外。此外，涉及应纳税外国买家的产权转移，即使未经登记，仍将比照现行缴交土地转让税的情况，缴交外国人投机税。

　　简单说：购买安省物业的非居民，如果符合下面3个条件之一，则不需要缴纳15%海外买家税

　　l? 已经收到安省移民计划的确认信；

　　l? 本身是难民；

　　l? 配偶为加拿大公民或者永久居民。

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　　3）申请退税

　　如果购房后在一定时间内获得公民身份或永久居民身份的人、在安省读书的国际留学生以及工作的外国人都可以获得退税。具体规定可申请退税的非居民主要有以下三种：

　　l? 自购置房产之日起四年内获得加拿大公民或永久居民身份的外国人。

　　l? 自购置房产之日起两年内，在被“安省培训、学院及大学法案”认可的专上学院（approved institution）就读全日制课程的国际留学生；

　　l? 自购置房产之日起，在安省连续合法全职工作满一年的外国人。

　　获得全额返还的条件为：

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　　上述三类非居民必须本人或是与配偶全资拥有房产，且该房产必须作为本人或其配偶的主要自住房。此外，还需提供辅助文件以向政府申请退税并返还利息。

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　　4）适用物业类型

　　NRST适用于土地包含至少一个但不超过6个单户住宅的转让。包含单个家庭住宅的土地的，例如包括包含独立式住宅的土地，半独立式住宅，联排别墅或公寓单元。在涉及购买多个公寓单元的情况时，每个单元将被视为包含一个多带带家庭住宅的土地。含有一个以上单一家庭住宅的土地，包括含有双拼，三拼，四拼，五拼和六拼单元住宅的土地。

　　购买6个单位以上出租柏文大楼或是农地、商业用地及工业用地的非居民，则不在缴税范围内。

　　对于住宅与其他用途混合单位，比如商住两用的混合单位，税收只依据其中住宅单位的价值核算，例如1栋物业价值100万元，其中含有1个价值40万元的单一家庭住宅，其余价值60万元的物业为商业用途，购买该物业的外国买家便只需缴交按40万元核算的税项。

　　Janet洁您可以看一看关于海外买家税的原文《非居民投机税》原文链接：https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/

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