投资房应该怎样合理利用1031延税呢？ 在美国，当州和联邦的税收加在一起时，资本利得税可以高达15%-30%，此时，计划出售投资或商业地产的美国纳税人会选择利用“1031延税法”来避免这一损失。美国税法鼓励投资者进入房地产市场投资，并给予了外国人同等使用“1031延税法”的资格。

　　什么是“1031延税法”？

　　“1031延税法”是根据美国税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定：“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资，并且这样的财产是用于交换类似的资产，那么交换过程中的经济利益得失不予承认。” 简言之，纳税人销售财产所得的收入（不管是投资性或商业性的财产），如用于购买相类似的财产，便不必支付交易中的联邦所得税。

　　我们以房地产举例说明，购房者无需出售一项投资房产的同时支付资本收益税，再用余下的净收益去购买其他房产，而是使用总的销售收入去投资新的房产，当下无需缴纳资本收益税。当然，并不意味着不缴税，只是将资本收益税递延到新房产售出之时。我们可以看出，“1031延税法”能让投资人递延资本收益税的缴纳时间，以此来促进投资组合增长，从而提升整体投资收益。

　　因此，只要严格遵守国税局的规定，出售这个财产的资本收益就会被推迟。这是一个明智的税收和投资战略，也是一个房地产规划工具。从理论上讲，投资者可以继续推迟投资财产的资本收益，直到死亡，最终可能会完全回避。

　　“1031延税法”有什么好处？

　　为了更直观地看待“1031延税法”的好处，我们将用例子来说明。

　　林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途)，也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：

　　若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。

　　若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。

　　“1031延税法”的条件是什么？

　　这两个物业必须被持有且用于贸易或业务或投资。

　　主要用于个人用途的财产，如主要住宅或第二家庭或度假屋，不符合类似的交换处理。

　　这两个财产的属性必须足够相似，才能符合“同类财产”的要求。

　　根据第1031条，不动产和个人财产都可以作为交换财产。 但是，在个人财产交换中，有关同类财产资格的规则比有关不动产的规则更具限制性。 举个例子，汽车和卡车不属于同类财产，尽管它们都是车。

　　什么是“同类财产”？

　　同类财产是同一性质，性质或阶级的财产。 质量或等级并不重要。大多数房地产将是其他房地产类似。 例如，住宅出租房屋改善的房地产类似于空置土地。 房地产的一个例外是，美国境内的财产不像美国以外的财产。 而且，没有土地的改善也不像土地那样亲切。

　　 “1031延税法”有时间限制吗？

　　第一个时间限制，即45/180规则。纳税人必须在关闭和转让原物业后的45天内以书面方式关闭和书面确定潜在的重置物业，并且在180天之内完成新买的房地产交易。且时间不可谈判，包括周末和节假日，国税局不会例外。如果你超过了时间限制，你的整个交易所可能被取消资格，税收肯定会跟随。

　　第二个时间限制， 每年个人交税是在四月十五日之前，如果以个人的名义拥有，就得注意报税的规定，即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产，假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续，仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税，否则无法达到1031延迟交增值税的目的。

　　并且要注意1031交换的180天规定并不等于六个月，这是延迟报税的六个月和1031交换的180天完成交屋手续的算法是不同的。

　　第三个时间限制，如果以公司名义拥有房地产，需要用同公司名去买，公司报税在三月十五日，这和个人报税不同，但是和第二点所提的概念是一样的，没办法在三月十五之前完成新的房地产交易，就要申请六个月的公司延迟报税，否则增值税无法避免。